Navigation
30
Ιούλ
location
Αθήνα
41oC
Αίθριος - καθαρός
3 Μαΐ 2021

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ «κλειδί» στην Εφορία για τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Ακίνητα Νέα

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στο… παρά πέντε της μεταβίβασής τους «τρώνε μπλοκ» από την Εφορία, καθώς είτε τα χρέη είτε η μη τήρηση της… τάξης στα περιουσιακά τους στοιχεία δεν επιτρέπουν την έγκριση, ώστε να προχωρήσει η σχετική διαδικασία.

Την ίδια στιγμή, πολλές είναι οι διαμαρτυρίες των συμβολαιογράφων, των πολιτικών μηχανικών και των λογιστών, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι εν μέσω πανδημίας υπάρχει μεγαλύτερη ταλαιπωρία. Αφενός, τα περιοριστικά μέτρα στις ΔΟΥ έχουν «φρακάρει» τα ραντεβού και, αφετέρου, το πρόβλημα της γραφειοκρατίας των χαρτιών έχει μετατραπεί σε πρόβλημα ηλεκτρονικής γραφειοκρατίας. Η ύπαρξη χρεών καθώς και οι αποκλίσεις στα χαρακτηριστικά τού υπό μεταβίβαση ακινήτου «μπλοκάρουν» τους περισσότερους ιδιοκτήτες, οι οποίοι βρίσκονται εγκλωβισμένοι σε έναν απέραντο κυκεώνα μεταξύ Εφορίας, Κτηματολογίου, πολιτικών μηχανικών, συμβολαιογράφων, λογιστών και δήμων.

Βασικός λόγος για τη ματαίωση ή την αναστολή μιας μεταβίβασης, και κυρίως στις περιπτώσεις κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, είναι τα… σφάλματα στον ΕΝΦΙΑ, τα οποία «μπλοκάρουν» την έκδοση του σχετικού πιστοποιητικού. Σημειώνεται ότι, χωρίς αυτό, δεν μπορεί να προχωρήσει καμία δικαιοπραξία.

Προαπαιτούμενο

Το «κλειδί» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου είναι το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ, το οποίο εκδίδεται με βάση συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τις οποίες μάλιστα έχει… εμπλουτίσει εδώ και καιρό η Εφορία.

Το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ εκδίδεται μόνο ηλεκτρονικά και πιστοποιεί ότι για τα προηγούμενα πέντε χρόνια έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ και ΦΑΠ), καθώς και ότι όλα τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση από τα συμβόλαια και τα λοιπά αποδεικτικά έγγραφα. Σημειώνεται ότι, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες έχει εκδοθεί πιστοποιητικό με παρακράτηση οφειλόμενου φόρου, δεν εκδίδεται άλλο πριν από τη χρησιμοποίησή του, με εξαίρεση την περίπτωση που έχει ήδη εξοφληθεί μέρος ή το σύνολο του οφειλόμενου φόρου, οπότε εκδίδεται νέο πιστοποιητικό.

Οι φορολογούμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι χωρίς το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ δεν μπορεί να προχωρήσει ο συμβολαιογράφος σε καμία πράξη μεταβίβασης, δωρεάς, κληρονομιάς και γονικής παροχής. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ προσκομίζεται από τον φορολογούμενο, που έχει την υποχρέωση να δηλώσει το δικαίωμα επί του ακινήτου. Το πιστοποιητικό προσκομίζεται από όλους τους φορολογουμένους που περιλαμβάνονται σε ένα συμβόλαιο, μόνο ως προς το δικαίωμα επί του ακινήτου το οποίο είχαν υποχρέωση να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των αντιστοίχων ετών και το οποίο μεταβάλλεται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται με αυτό.

Αν απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και ο φορολογούμενος απέκτησε δικαίωμα επί ακινήτου μετά την 1η Ιανουαρίου του έτους ή των ετών για τα οποία απαιτείται αυτό, για το έτος ή τα έτη αυτά, αντί του πιστοποιητικού, προσκομίζει υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, με την οποία δηλώνει τα στοιχεία του ακινήτου, τον χρόνο απόκτησης του δικαιώματος επί του ακινήτου καθώς και ότι δεν είχε υποχρέωση να το συμπεριλάβει στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των εν λόγω ετών. Η ανωτέρω δήλωση μνημονεύεται και επισυνάπτεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ, υπάρχει απόκλιση ως προς την αναγραφή των περιγραφικών στοιχείων του δικαιώματος επί του ακινήτου ή δεν έχει δηλωθεί μέρος ή όλο αυτού, ενώ υπήρχε σχετική υποχρέωση, το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων ΕΝΦΙΑ με τη σωστή απεικόνιση του δικαιώματος και την καταβολή του συνόλου του αναλογούντος φόρου, τόκων και προστίμων. Αν υπάρχει απόκλιση ως προς την περιγραφή του δικαιώματος, γιατί μεταβλήθηκε η κατάστασή του ή γιατί ο φορολογούμενος ακολούθησε νομοθεσία, αποφάσεις ή εγκυκλίους που όριζαν κάτι διαφορετικό, τότε το πιστοποιητικό επισυνάπτεται, αφού ελεγχθεί η ορθότητά του από τον αρμόδιο για τη μνημόνευση, την επισύναψη ή την παραλαβή του. Το πιστοποιητικό ή η υπεύθυνη δήλωση ΕΝΦΙΑ ισχύει μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του έτους έκδοσής του και δεν επιτρέπεται η χρήση κυρωμένου αντιγράφου αυτού.

Το… εισιτήριο

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί το «εισιτήριο», προκειμένου ο φορολογούμενος να προχωρήσει στο επόμενο στάδιο της μεταβίβασης.

Σύμφωνα με το νέο αυστηρό πλαίσιο της ΑΑΔΕ, το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για συναλλαγές στα ακίνητα προσκομίζεται κατά περίπτωση από τον άμεσα εμπλεκόμενο ως εξής:

1. Για τον κύριο του ακινήτου ή το πρόσωπο που έχει εξουσιοδοτηθεί ειδικά για την υποβολή της αίτησης και τη λήψη του πιστοποιητικού καθώς και για τους νόμιμους εκπροσώπους των νομικών προσώπων ή προσώπων που έχουν εξουσιοδοτηθεί από αυτούς.

2. Όταν συντάσσεται συμβόλαιο που αφορά νομικό πρόσωπο, το οποίο έχει τεθεί υπό εκκαθάριση ή βρίσκεται υπό αναγκαστική διαχείριση, το πιστοποιητικό χορηγείται στον, κατά τον χρόνο χορήγησης αυτού, εκκαθαριστή ή προσωρινό διαχειριστή του νομικού προσώπου ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.

3. Σε περίπτωση κληρονομιάς, στην οποία έχει οριστεί εκκαθαριστής ή εκτελεστής διαθήκης, το πιστοποιητικό χορηγείται στον κατά τον χρόνο χορήγησης αυτού εκτελεστή ή εκκαθαριστή διαθήκης ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.

4. Όταν το φυσικό ή το νομικό πρόσωπο έχει κηρυχθεί σε κατάσταση πτώχευσης, χορηγείται στον, κατά τον χρόνο χορήγησης αυτού, σύνδικο της πτώχευσης ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.

5. Ειδική εξουσιοδότηση θεωρείται ότι υπάρχει και στην περίπτωση που σε συμβολαιογραφικό έγγραφο περιλαμβάνεται διατύπωση από την οποία προκύπτει η βούληση του εξουσιοδοτούντος να παραλαμβάνει τρίτος αντί αυτού πιστοποιητικό, το οποίο αφορά τη φορολογία κατοχής ακινήτων, ακόμη και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στον ΕΝΦΙΑ.

6. Όταν υπάρχει χρονομεριστική μίσθωση ακινήτου (timesharing) με συμβολαιογραφικό έγγραφο από τουριστική επιχείρηση σε ιδιώτη, κατά την εκμίσθωση προσκομίζεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από τον κύριο του ακινήτου.

7. Στα καταπιστεύματα, μέχρι να περιέλθει το ακίνητο στον καταπιστευματοδόχο, υποχρέωση προσκόμισης πιστοποιητικού έχει ο βεβαρημένος με καταπίστευμα. Μετά την επαγωγή του καταπιστεύματος, ο καταπιστευματοδόχος προσκομίζει υπεύθυνη δήλωση ή και πιστοποιητικό, κατά περίπτωση.

8. Όταν συντάσσεται οριστικό συμβόλαιο ύστερα από προσύμφωνο πώλησης (και όχι προσύμφωνο διανομής ή ανταλλαγής), το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο πωλητής ή/και ο αναφερόμενος στο προσύμφωνο με τον όρο της αυτοσύμβασης αγοραστής, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Στα εργολαβικά προσύμφωνα, κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου πώλησης του εργολαβικού ανταλλάγματος από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτο πρόσωπο που αυτός θα υποδείξει, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο οικοπεδούχος ή/και ο εργολάβος, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Αν το εργολαβικό αντάλλαγμα έχει μεταβιβασθεί περαιτέρω από τον εργολάβο σε τρίτο με προσύμφωνο πώλησης που περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο εργολάβος ή/και ο οικοπεδούχος, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.

9. Όταν υπάρχει οριστικό συμβόλαιο από προσύμφωνο δωρεάς ή γονικής παροχής, το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο δωρητής ή γονέας που ορίζεται στο προσύμφωνο.

10. Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο πώλησης, χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου πωλητής.

11. Όταν υπάρχει τροποποίηση ή διόρθωση συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, εάν ένας εξ των συμβαλλομένων ιδιοκτητών τροποποιεί το ακίνητό του (π.χ. κλείσιμο ημιυπαιθρίου, εσωτερικές διαρρυθμίσεις) και η αλλαγή αυτή επηρεάζει μόνο το δικό του ακίνητο, χωρίς να μεταβάλλονται τα χιλιοστά των άλλων ιδιοκτησιών, απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ μόνο από αυτόν. Το ίδιο ισχύει και σε περιπτώσεις διαίρεσης ή συνένωσης ιδιοκτησιών του ιδίου ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση όμως που με την τροποποίηση αυτή μεταβάλλονται και τα χιλιοστά των υπόλοιπων συμβαλλομένων, τότε απαιτούνται πιστοποιητικά από όλους.

12. Αν γίνεται τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κοινόχρηστου ή κοινόκτητου ακινήτου, προκειμένου να οριστεί ότι τμήμα αυτού θα ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση ή θα αποτελεί παρακολούθημα συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή ενσωματώνεται σε αυτήν, δεν απαιτείται η μνημόνευση και η επισύναψη του πιστοποιητικού από τους άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου, οι οποίοι συμπράττουν στην πράξη αυτή, εφόσον δεν πραγματοποιείται ουδεμία μεταβολή στις δικές τους οριζόντιες ιδιοκτησίες ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας αυτών επί του ακινήτου.

13. Αν τροποποιείται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας λόγω τακτοποίησης ανεξάρτητου κτίσματος σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο πολυκατοικίας, απαιτείται πιστοποιητικό από όλους τους συμβαλλόμενους, σύμφωνα με τα χιλιοστά τους επί του οικοπέδου.

14. Αν το φυσικό πρόσωπο έχει υπαχθεί στις ευνοϊκές διατάξεις του ν. 3869/2010 περί τακτοποίησης και έχει ορισθεί εκκαθαριστής, τότε το πιστοποιητικό χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού εκκαθαριστή ή σε πρόσωπα που έχουν εξουσιοδοτηθεί ειδικά για αυτό.

15. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτικό σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικών εγγράφων, με τα οποία προσκυρώνεται οικοπεδική έκταση που ανήκει σε δήμο, έπειτα από κύρωση της πράξης εφαρμογής σχεδίου πόλης.

16. Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικών εγγράφων μισθώσεων ακινήτων ή λύσης μισθωτικών συμβάσεων, με εξαίρεση τις μισθώσεις, τις άδειες και άλλες συναφείς συμβάσεις που συνάπτονται από την Εταιρεία Αεροδρομίου.

17. Απαραίτητο είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ σε περίπτωση επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου λόγω διόρθωσης περιγραφικών στοιχείων των ακινήτων, καθώς και για αλλαγή του ονοματεπωνύμου, του πατρωνύμου ή του αριθμού φορολογικού μητρώου συμβαλλόμενου ή λόγω επισύναψης εσφαλμένου πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Σε περίπτωση μερικής διόρθωσης συμβολαίου ως προς ένα μόνο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα, το απαιτούμενο πιστοποιητικό προσκομίζεται μόνο γι’ αυτό.

18. Σε παροχή δικαιώματος προσημείωσης ή υποθήκης επί ακινήτου ή εξάλειψης προσημείωσης ή υποθήκης.

19. Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων, λόγω «πλήρωσης διαλυτικής αίρεσης».

Ποιοι μπορούν να αποφύγουν τους μπελάδες των… χαρτιών

Το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ δεν απαιτείται σε πολλές άλλες περιπτώσεις, απαλλάσσοντας έτσι τον φορολογούμενο από πιθανούς… μπελάδες.

Έτσι, δεν απαιτείται σε περιπτώσεις έκθεσης πλειστηριασμού, διόρθωσης συμβολαίου ως προς την περιγραφή (π.χ. όρια), σύστασης δουλείας και διόδου σε κοινόχρηστο χώρο, όταν εξοφλείται τίμημα επί ακινήτου χωρίς μεταβολή των περιγραφικών στοιχείων του ακινήτου, σε συμβόλαια μονομερούς αποδοχής πρότασης δωρεάς λόγω θανάτου, στην αποδοχή κληρονομιάς οικοπεδούχου ή όταν δεσμεύεται ή αποδεσμεύεται θέση στάθμευσης. Επίσης, δεν απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει μονομερής εξάλειψη υποθήκης ή στην άρση κατάσχεσης, παραχώρηση υποθήκης ή προσημείωσης για εξασφάλιση δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου, σε περιπτώσεις σύνταξης συμβολαίου για τον κανονισμό πολυκατοικίας ή συμβολαίου για παράταση προσυμφώνου ή σύνταξης προσυμφώνου για πώληση μελλοντικού δικαιώματος.

Επίσης, ο άμεσα ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ακινήτου δεν υποχρεούται στην προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει μεταγραφή κληρονομητηρίου ή πιστοποιητικού δικαστηρίου για αποποίηση ή μη της κληρονομιάς, σε περιπτώσεις παράτασης μισθωτηρίου συμβολαίου, στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή χρονομεριστικής υπεκμίσθωσης σε τρίτο πρόσωπο, όταν γίνεται μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς, όταν τροποποιείται το συμβόλαιο ως προς το τίμημα και, τέλος, σε περίπτωση μεταβίβασης από εργολάβο, μετά τη μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού του ανταλλάγματος προς αυτόν από τον οικοπεδούχο, για τα έτη που ο οικοπεδούχος είχε την υποχρέωση δήλωσης του ακινήτου.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

 

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ


















  • pict
  • pict

pict

pict