Navigation
24
Σεπ
location
Αθήνα
24oC
Αίθριος - καθαρός
11 Μαΐ 2021

Τα SOS στις μεταβιβάσεις ακινήτων όταν υπάρχουν χρέη προς το Δημόσιο

χρέη δημόσιο κατασχέσεις Νέα

Οι ρυθμισμένες δόσεις αποτελούν τη μοναδική διέξοδο για όσους φορολογουμένους οφείλουν στο Δημόσιο, έτσι ώστε να αποκτήσουν την πολυπόθητη φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα και να προχωρήσουν στη μεταβίβαση ενός ακινήτου.

Ωστόσο, όσοι χρωστούν χωρίς να έχουν ρυθμίσει, τότε δεν μπορούν να προχωρήσουν σε καμία μεταβίβαση, αφού δεν θα μπορούν να βγάλουν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα, έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο, ακόμη και για οφειλή ενός… σεντ, να μπλοκάρεται η μεταβίβαση, κάτι που φυσικά τακτοποιείται, σε αντίθεση με τις περιπτώσεις όπου ο οφειλέτης δεν είναι σε θέση να αντεπεξέλθει στις υποχρεώσεις του. Στο σημείο αυτό, οι φορολογούμενοι μπορούν να κάνουν χρήση της ρύθμισης των 24 δόσεων ή κάθε άλλου πρόσφορου μέσου που τους παρέχει ο φορολογικός νομοθέτης.

Από την άλλη πλευρά, υπάρχει και η… σκληρή επιλογή της εκχώρησης του τιμήματος μιας αγοραπωλησίας στο Ελληνικό Δημόσιο, ασχέτως εάν το συνολικό ποσό της οφειλής του φορολογουμένου είναι μικρότερο. Σημειώνεται ότι τόσο το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ όσο και η υπεύθυνη δήλωση του φορολογούμενου εκδίδονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά με τους κωδικούς Taxinset που διαθέτει ο φορολογούμενος και μέσω του πληροφοριακού συστήματος του «Περιουσιολογίου» με βάση τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η προσκόμιση φορολογικής ενημερότητας απαιτείται όταν ο φορολογούμενος έχει ανεξόφλητες οφειλές από διαφορετικές πηγές (Φόρος Εισοδήματος, ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ κ.λπ.), οι οποίες έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση καταβολής και υποβάλλεται σχετική αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ.

Διαδικασία χορήγησης

Η χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών μέσω Εφορίας είναι μια σχετικά εύκολη διαδικασία, που προϋποθέτει τα εξής στάδια:

1. Το αρμόδιο τμήμα της ΔΟΥ διαπιστώνει ότι το δικαίωμα επί του προς μεταβίβαση ακινήτου αναγράφεται με τα ίδια ακριβώς στοιχεία στο Ε9 ή προχωρά σε πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου ύστερα από έλεγχο για όσα έτη αιτείται το πιστοποιητικό. Σε αυτήν την περίπτωση, ο φόρος που αναλογεί επιμερίζεται στα αντίστοιχα έτη.

2. Το Τμήμα Εσόδων της ΔΟΥ αναγράφει το υπόλοιπο του φόρου που πρέπει να καταβληθεί, τους φόρους που αναλογούν και το συνολικό ποσό του χρέους που πρέπει να καταβληθεί. Αυτά συνοδεύονται υποχρεωτικά από υπογραφή του προϊσταμένου του Τμήματος.

3. Όταν εξοφληθεί το ποσό, τότε εκδίδεται το πιστοποιητικό ηλεκτρονικά.

4. Ο φορολογούμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση για τη χορήγηση του σχετικού πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, πριν από την εξόφληση του φόρου που οφείλει, με υποχρέωση παρακράτησης αυτού από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος θα τον αποδώσει μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες.

5. Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου με αντάλλαγμα το σύνολο της ακίνητης περιουσίας φυσικού ή νομικού προσώπου και το συνολικό οφειλόμενο ποσό κύριων και πρόσθετων φόρων και προσαυξήσεων, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο και για τη χορήγηση του πιστοποιητικού υποβάλλεται αίτηση από τον φορολογούμενο.

6. Το ποσό του τιμήματος ή το τμήμα αυτού και μέχρι το ύψος του συνολικά οφειλόμενου ΕΝΦΙΑ αποδίδεται με την εξής σειρά προτεραιότητας:

α) Αρχικώς, πρέπει να εξοφληθεί ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί κατ’ έτος στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

β) Από το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος εξοφλείται το υπόλοιπο ποσό ΕΝΦΙΑ, όπως αυτό αναγράφεται στο πιστοποιητικό. Αν το τίμημα δεν επαρκεί για την κάλυψη του συνολικά υπολειπόμενου ποσού ΕΝΦΙΑ, η εξόφληση γίνεται ανά έτος από το παλαιότερο προς το νεότερο.

Η παραπάνω διαδικασία εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις κατά τις οποίες το τίμημα από τη μεταβίβαση ακινήτου δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας αυτού, αλλά δεν επαρκεί για την ολοσχερή εξόφληση του αναγραφόμενου ποσού στις βεβαιώσεις οφειλής προς την Εφορία και τον ΕΦΚΑ. Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι στις περιπτώσεις χορήγησης πιστοποιητικού με υποχρέωση παρακράτησης του οφειλόμενου φόρου και απόδοσης αυτού από τον συμβολαιογράφο, εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία απόδοσής του, τότε προσκομίζεται στον υποθηκοφύλακα ή στον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου σχετική βεβαίωση. Το συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν θεωρείται άκυρο, εφόσον η απόδοση του οφειλόμενου ποσού πραγματοποιηθεί εντός τριών εργασίμων ημερών από τη λήξη του, λόγω αδυναμίας.

Τι γίνεται με τα χρέη προς τα ασφαλιστικά ταμεία

Εκτός από τη χορήγηση πιστοποιητικού από την Εφορία, η μεταβίβαση ενός ακινήτου περνάει και μέσα από το Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών.

Σύμφωνα με το άρθρο 25 του νόμου 4611/2019 και μετά την τροποποίηση του άρθρου 41 του νόμου 4756/2020, ο γενικός κανόνας για την ασφαλιστική ενημερότητα δεν ισχύει όταν η αιτία έκδοσης του σχετικού αποδεικτικού είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σ’ αυτό.

Σε αυτήν την περίπτωση, ισχύουν οι εξής ειδικές προϋποθέσεις κατά περίπτωση:

1. Αποκλειστικά για τη μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία ή για τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, ισχύουν οι ακόλουθοι όροι:

α) Αν υπάρχει ρυθμισμένη οφειλή και τηρούνται οι όροι της ρύθμισης, τότε χορηγείται ενημερότητα από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ, εφόσον η οφειλή είναι διασφαλισμένη, δηλαδή όταν παρέχεται εμπράγματη ασφάλεια σε άλλο ακίνητο κυριότητας του οφειλέτη ή όταν προσκομίζεται εγγυητική επιστολή πιστωτικού ιδρύματος ισόποσης αξίας. Αν η οφειλή δεν είναι διασφαλισμένη, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας, υπό τον όρο της παρακράτησης από το τίμημα, ποσού μέχρι του ύψους της οφειλής.

β) Αν υπάρχει μη ρυθμισμένη οφειλή, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ωστόσο, υπάρχει ο επιπρόσθετος όρος παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα, το οποίο καταβάλλει ο συμβολαιογράφος.

γ) Αν το τίμημα από τη μεταβίβαση ακινήτου δεν υπολείπεται της αντικειμενικής του αξίας, και δεν είναι αρκετό για την εξόφληση της οφειλής, όπως αυτή αναγράφεται στη βεβαίωση οφειλής προς την Εφορία και τον ΕΦΚΑ, τότε πρέπει να ικανοποιηθούν «συμμετρικά» οι οφειλές προς τους δύο φορείς του Δημοσίου. Ωστόσο, απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχουν πληρωθεί οι φόροι κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και ΕΝΦΙΑ και να έχουν εκδοθεί τα σχετικά πιστοποιητικά, με βάση τις διατάξεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια.

2. Για τη μεταβίβαση ακινήτου λόγω χαριστικής αιτίας, εφόσον υπάρχει ρυθμισμένη ή μη οφειλή, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας, εφόσον υπάρχει διασφάλιση για το ισόποσο. Έτσι, για τις συμβολαιογραφικές πράξεις με τίμημα, η ρύθμιση της οφειλής είναι προαιρετική λόγω της δυνατότητας παρακράτησης του τιμήματος έναντι αυτής, ενώ η ρύθμιση της οφειλής γίνεται υποχρεωτική μόνο όταν ο οφειλέτης επιθυμεί να λάβει Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας για να καρπωθεί το τίμημα. Αντιθέτως, για δικαιοπραξίες χωρίς τίμημα, η ρύθμιση της οφειλής είναι προαιρετική, αλλά η διασφάλιση της οφειλής υποχρεωτική.

Περιπτώσεις χορήγησης ΑΑΕ και βασικής οφειλής

Εκτός των προαναφερόμενων, μπορεί να προκύψουν και οι εξής περιπτώσεις χορήγησης Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας και Βασικής Οφειλής:

1. Μεταβίβαση με επαχθή αιτία. Το αποδεικτικό εκδίδεται, αν ο συναλλασσόμενος δεν έχει καμία οφειλή. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν απαιτείται βεβαίωση διασφάλισης από το ΚΕΑΟ και χορηγείται απευθείας Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας μέσω διαδικτύου είτε στον ίδιο τον συναλλασσόμενο είτε στον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο του. Εφόσον η συνολική οφειλή είναι ολικώς διασφαλισμένη και παράλληλα έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης και τηρούνται οι όροι αυτής, τότε βεβαιώνεται από το ΚΕΑΟ και χορηγείται αποδεικτικό από την αρμόδια υπηρεσία e-ΕΦΚΑ, ενώ το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο.

Στις περιπτώσεις Βεβαίωσης Οφειλής, δεν χρειάζεται αποδεικτικό όταν δεν υπάρχει οφειλή. Αν όμως η οφειλή είναι μη διασφαλισμένη, ανεξάρτητα από το αν έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης ή αν τηρούνται οι όροι αυτής, τότε βεβαιώνεται από το ΚΕΑΟ και χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ, οπότε το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται στον e-ΕΦΚΑ, εξ ολοκλήρου ή συμμετρικά. Εφόσον η οφειλή είναι ολικώς διασφαλισμένη, αλλά δεν έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης ή έχει υπαχθεί αλλά δεν τηρούνται οι όροι αυτής, τότε βεβαιώνεται από το ΚΕΑΟ και χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ η Βασική Οφειλή. Σε μια τέτοια περίπτωση, το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται στον e-ΕΦΚΑ, εξ ολοκλήρου ή συμμετρικά.

2. Μεταβίβαση με χαριστική αιτία. Το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας εκδίδεται κανονικά όταν δεν υπάρχει οφειλή. Επιπλέον, δεν απαιτείται βεβαίωση διασφάλισης από το ΚΕΑΟ και χορηγείται απευθείας ΑΑΕ μέσω διαδικτύου, είτε στον ίδιο τον συναλλασσόμενο είτε στον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο, ο οποίος ενεργεί κατ’ εντολή του. Εφόσον η συνολική οφειλή είναι ολικώς διασφαλισμένη, ανεξάρτητα από το αν έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης ή αν τηρούνται οι όροι αυτής, τότε βεβαιώνεται από το ΚΕΑΟ και χορηγείται το ΑΑΕ από τον e-ΕΦΚΑ. Από την άλλη, δεν εκδίδεται πιστοποιητικό Βασικής Οφειλής όταν δεν υπάρχουν οφειλές.

Αν ο συναλλασσόμενος ευθύνεται για οφειλές σε περισσότερα από ένα μητρώα οφειλής σε διαφορετικές υπηρεσίες του ΚΕΑΟ, τότε, για τη συντόμευση του απαιτούμενου χρόνου ολοκλήρωσης της διαδικασίας και για τη διευκόλυνσή του, ορίζεται αρμόδια υπηρεσία να χορηγήσει τη βεβαίωση διασφάλισης η περιφερειακή υπηρεσία ΚΕΑΟ, η οποία διαχειρίζεται αθροιστικά το μεγαλύτερο μέρος των οφειλών του.

Διασφάλιση οφειλών

Ο φορολογούμενος που θέλει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο πρέπει να γνωρίζει ότι θα βρεθεί αντιμέτωπος με τις διαδικασίες διασφάλισης των οφειλών.

Η διαδικασία αυτή γίνεται με τους εξής τρόπους:

α) Εγγυητική επιστολή τράπεζας.

β) Εγγραφή υποθήκης επί ακινήτου. Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να είναι είτε μη βεβαρημένο είτε με μικρά αναλογικά βάρη σε σχέση με την αξία του και την προς διασφάλιση οφειλή.

γ) Εγγραφή κατάσχεσης επί ακινήτου. Προϋπόθεση είναι το προς κατάσχεση ακίνητο να είναι μη βεβαρημένο και η προς διασφάλιση οφειλή να είναι μικρότερη ή ίση με 70.000.

δ) Προκαταβολή μη ληξιπρόθεσμων δόσεων ρύθμισης. Η οφειλή μπορεί να διασφαλιστεί με προκαταβολή μη ληξιπρόθεσμων δόσεων ρύθμισης, κατά την κρίση του αρμόδιου οργάνου της περιφερειακής υπηρεσίας ΚΕΑΟ, όταν η συνολική οφειλή είναι μικρότερη ή ίση με 5.000 ευρώ. Με το ίδιο μέσο διασφάλισης μπορεί να διασφαλιστεί και η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος της μεταβίβασης όταν αυτή είναι μικρότερη ή ίση με 5.000 ευρώ.

Τα προαναφερθέντα μέσα διασφάλισης μπορούν να παρασχεθούν από τον ίδιο τον οφειλέτη, αλλά και από τρίτο πρόσωπο που μπορεί να είναι αλληλέγγυα ευθυνόμενο για την καταβολή των οφειλών του οφειλέτη, καθώς και από πρόσωπο το οποίο συμφωνεί να αναλάβει τις οφειλές του υπογράφοντας σχετική σύμβαση σωρευτικής αναδοχής. Κατ’ εξαίρεση στην περίπτωση γονικής παροχής, η αποδοχή του χρέους από το τέκνο αποτελεί μέσο διασφάλισης, ακόμη και αν δεν υπάρξει πρόσθετη εμπράγματη ή χρηματική διασφάλιση από αυτό.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

 

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ