Navigation
4
Αυγ
location
Αθήνα
43oC
Αίθριος - καθαρός
5 Ιούλ 2021

Τα SOS για επιτυχημένο deal στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Ακίνητα Νέα

Συμβολαιογράφοι, πολιτικοί μηχανικοί και λογιστές έχουν την… τιμητική τους αυτήν την περίοδο, καθώς χιλιάδες φορολογούμενοι δρομολογούν τις αποφάσεις τους για αγορές και πωλήσεις ακινήτων, γονικές παροχές και δωρεές.

Το ενδιαφέρον αφορά σχεδόν αποκλειστικά τις 7.634 ζώνες της Ελληνικής Επικράτειας, όπου θα εφαρμοστούν από την 01/01/2022 οι νέες αυξημένες τιμές, επηρεάζοντας την… τσέπη τουλάχιστον 5.000.000 ιδιοκτητών. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα γίνονται αποκλειστικά με ηλεκτρονικό τρόπο μέσω των συμβολαιογραφείων. Αργότερα και έως το τέλος του έτους, με τον ίδιο τρόπο θα γίνονται οι γονικές παροχές και οι δωρεές, και έτσι η διαδικασία κατά κάποιον τρόπο θα γίνεται κατ’ αναλογία με τον ίδιο τρόπου που ισχύει για τη δήλωση των ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

Με το… καλημέρα, για να προχωρήσει ένας συμβολαιογράφος στη σύνταξη ενός συμβολαίου, θα πρέπει να προσκομιστεί η βεβαίωση μηχανικού, η οποία θα αποτυπώνει τη νομιμότητα ενός κτίσματος με βάση την οικοδομική άδεια ή την τακτοποίηση των αυθαιρέτων χώρων ή την πιστοποίηση των όρων δόμησης και χρήσης, όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο. Η διαδικασία αυτή ξεκινά με ένα κόστος που κινείται στην καλύτερη περίπτωση στα 100 ευρώ, όταν ο πολιτικός μηχανικός είναι πολύ… κοντινός, και μπορεί να φτάσει ακόμη και έως τα 400 ευρώ για τις… φίρμες.

Διαδικασία

Συγκεκριμένα βήματα και… μπόλικα δικαιολογητικά για τους φορολογουμένους περιλαμβάνει η διαδικασία υποβολής, επεξεργασίας και εκκαθάρισης των δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβιβάσεων ακινήτων.

Η μετάβαση στη ΔΟΥ πλέον δεν χρειάζεται, ωστόσο η γραφειοκρατία έχει γίνει… ηλεκτρονική, καθώς ισχύει η υποχρέωση για υποβολή δηλώσεων και δεκάδων δικαιολογητικών, τα οποία ανάλογα με την περίπτωση μπορούν να φτάσουν έως και τα 24. Τα δικαιολογητικά μπορούν να αποσταλούν στη ΔΟΥ μέσω ταχυδρομείου, κούριερ ή σκαναρισμένα μέσω του e-mail. Στη συνέχεια ακολουθεί ο υπολογισμός της αξίας του ακινήτου από συμβολαιογράφο ή λογιστή, με βάση τις παραμέτρους που ορίζει η φορολογική νομοθεσία, ενώ το επόμενο στάδιο είναι ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου που έχει αποσταλεί. Αν ο φορολογούμενος έχει στείλει ελλιπή στοιχεία, τότε ειδοποιείται στον λογαριασμό του στο TAXISNET εντός τριών εργάσιμων ημερών ή δύο, αν πρόκειται για αγοραπωλησία ακινήτου. Σε περιπτώσεις λάθος υπολογισμού του φόρου, ο φορολογούμενος καλείται να υποβάλλει τροποποιητική δήλωση εντός 15 ημερών από την ημέρα που ειδοποιήθηκε.

Δικαιολογητικά

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων, γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών προϋποθέτουν την κατάθεση μιας σειράς δικαιολογητικών.

Ειδικότερα, απαιτούνται τα εξής::

1. Ληξιαρχική πράξη θανάτου.

2. Απόφαση δημοσίευσης διαθήκης.

3. Αντίγραφο καταστατικού όταν πρόκειται για επιχειρήσεις.

4. Κληρονομητήριο ή πιστοποιητικό (οικογενειακής κατάστασης ή εγγυτέρων συγγενών) της αρμόδιας δημοτικής αρχής ή, σε περίπτωση αδυναμίας έκδοσής του, ένορκη βεβαίωση δύο μαρτύρων για το είδος και τον βαθμό συγγένειας προς τον κληρονομούμενο.

5. Πιστοποιητικό του Γραμματέα του αρμόδιου Ειρηνοδικείου ή Πρωτοδικείου περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή περί μη δημοσιεύσεως νεότερης διαθήκης, κατά περίπτωση.

6. Νομιμοποιητικό έγγραφο, σε περίπτωση υποβολής της δήλωσης από πληρεξούσιο ή αντιπρόσωπο ή νόμιμο εκπρόσωπο.

7. Έγγραφα που αποδεικνύουν τη μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης ή τη λήξη αυτής.

8. Αποδεικτικά χρεών και βαρών.

9. Συμβολαιογραφικά έγγραφα εκχώρησης ακινήτων ή απαιτήσεων στο Δημόσιο.

10. Αποδεικτικά πληρωμής ή βεβαίωσης φόρου στην αλλοδαπή.

11. Βεβαίωση Τράπεζας για κοινό λογαριασμό του Ν. 5638/1932.

12. Καταστατικό νομικού προσώπου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα.

13. Αποδεικτικά περί δεκαετούς παραμονής του κληρονομουμένου στην αλλοδαπή.

14. Αποδεικτικά έγγραφα για τη σύσταση δωρεάς-γονικής παροχής, σε περίπτωση που δεν συντάσσεται συμβόλαιο.

15. Αντίγραφο έκθεσης πλειστηριασμού.

16. Τα φύλλα προσδιορισμού αξίας ακινήτων, τα οποία συνοδεύονται με τα απαιτούμενα γι’ αυτά δικαιολογητικά.

Απαλλαγή της α’ κατοικίας από τον φόρο

Όσοι φορολογούμενοι προχωρήσουν σε γονική παροχή ή δωρεά έχουν αφορολόγητο για τα περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να μεταβιβάσουν έως 150.000 ευρώ, ενώ για την πρώτη κατοικία το ποσό αυξάνεται στα 200.000 ευρώ για τον άγαμο, ενώ για τον έγγαμο με 2 παιδιά φτάνει στα 300.000 ευρώ, καθώς στο αφορολόγητο των 250.000 ευρώ προστίθενται 25.000 ευρώ για κάθε τέκνο.

Η φορολογία είναι συγκριτικά χαμηλή για αξία περιουσίας μεταξύ 150.000-30.000 ευρώ και γίνεται πιο… τσουχτερή ειδικά από τα 600.000 ευρώ και πάνω. Πρέπει να σημειωθεί ότι στο ποσό της απαλλαγής της α’ κατοικίας από τον φόρο περιλαμβάνεται η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και αποθήκες έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.

Σε περίπτωση δωρεάς ή γονικής παροχής οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι το όριο των 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, ενώ το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

Το δικαίωμα απαλλαγής από τον φόρο ισχύει όταν ο σύζυγος ή η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας σε δήμο άνω των 3.000 κατοίκων για κατοικία εμβαδού 70 τ.μ., με δικαίωμα προσαύξησης 20 τ.μ. για κάθε παιδί έως τα δύο και 25 τ.μ. για τρία και πάνω και για κάθε ένα από αυτά, ή σε οικόπεδο, σε δήμο άνω των 3.000 κατοίκων.

Γονικές παροχές και δωρεές

Η διαδικασία και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την απαλλαγή της α’ κατοικίας από τον φόρο κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχή ή μεταβίβασης έχουν ως εξής:

1. Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης του δικαιούχου της απαλλαγής ή ληξιαρχική πράξη γάμου.

2. Τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό, όπου θα πιστοποιείται ότι το οικόπεδο είναι εντός ρυμοτομικού σχεδίου, άρτιο και οικοδομήσιμο, ενώ για την κατοικία πρέπει να πιστοποιείται ότι έχει νόμιμη άδεια και έχουν τακτοποιηθεί οι τυχόν αυθαιρεσίες.

3. Ο αγοραστής βεβαιώνει ότι τόσο αυτός όσο και ο σύζυγος και τα ανήλικα ή ανάπηρα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου ή κατοικίας σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων και τα οποία συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους. Επίσης, ότι δεν έχουν τύχει απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για την απόκτηση πρώτης κατοικίας κατά το παρελθόν και δεν έχουν μεταβιβάσει κατά την προηγούμενη πενταετία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας, ή την ψιλή κυριότητα ή επικαρπία ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου που πληρούσαν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, συναθροιζόμενα με τα λοιπά ακίνητα της οικογένειας, Επίσης, πρέπει να πιστοποιείται ότι δεν είναι συγγενής πρώτου βαθμού εξ αίματος ή αγχιστείας με τον πωλητή ή σύζυγός του, να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα επί ένα τουλάχιστον έτος πριν από τη χορήγηση της απαλλαγής και να αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσκομίσει, μετά την κατάρτιση του συμβολαίου, τα απαιτούμενα κατά περίπτωση πιστοποιητικά που τυχόν θα του ζητηθούν από τη ΔΟΥ. Ταυτόχρονα με όλα τα παραπάνω πρέπει να προσκομίσει την αναλυτική κατάσταση των ακινήτων, δηλαδή το έντυπο Ε-9.

Για τον αντικειμενικό προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου απαιτούνται η οικοδομική άδεια, η βεβαίωση νομιμοποίησης αυθαιρέτου και συμπληρώνονται τα Φύλλα Υπολογισμού Αντικειμενικής Αξίας 1, 2, 3, 4 και 5, καθώς και όλα τα έντυπα Κ.

Πόσο πάει το… μαλλί

Η σύνδεση των φόρων και των εξόδων με την αντικειμενική αξία θα κινητοποιήσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι σπεύδουν ήδη προκειμένου να αποφύγουν όσο γίνεται περισσότερα έξοδα.

Αναλυτικά, οι φόροι και τα έξοδα για τις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι τα εξής:

1. Φόρος μεταβίβασης 3% επί της αξίας αγοράς του ακινήτου, όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο ή τουλάχιστον επί της αντικειμενικής, αν η πραγματική είναι μικρότερη.

2. Συμβολαιογραφικά έξοδα. Προβλέπεται πάγιο τέλος 29 ευρώ και αναλογική αμοιβή βάσει του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία ή με βάση αυτήν. Η αναλογική αμοιβή για αξία ακινήτου έως 120.000 ευρώ υπολογίζεται με ποσοστό 0,80%, για 120.000-380.000,00 με 0,70%, για αξία 380.000,01-2.000.000,00 με 0,65%, και υποχωρεί σε 0,10% για αξία άνω των 20.000.000 ευρώ. Για κάθε πρόσθετο φύλλο των συμβολαιογραφικών πράξεων, η αναλογική αμοιβή προσδιορίζεται ανάλογα με τα κλιμάκια σε 5,00 ευρώ, ενώ για κάθε φύλλο των αντιγράφων σε 4 ευρώ. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται στο ποσό που υπολογίζει και αναγράφει απαραίτητα ο συμβολαιογράφος στις τελευταίες σελίδες του συμβολαίου. Αυτή είναι και η απόδειξη για την Εφορία της αμοιβής που καταβλήθηκε.

3. Δικηγορική αμοιβή. Είναι προαιρετική και προσδιορίζεται σε 1% για αντικειμενική αξία έως 44.000 ευρώ, 0,5% για 44.001-1.400.000 ευρώ και υποχωρεί στο 0,01% για αξία άνω των 60.000.000 ευρώ, ενώ επιβαρύνεται και με ΦΠΑ 24%.

4. Έξοδα μεταγραφής. Για το Κτηματολόγιο καταβάλλονται αναλογικά τέλη μεταγραφών και καταχωρήσεων 0,5% επί της αντικειμενικής αξίας, αναλογικά τέλη γονικών παροχών και δωρεών 0,8% και αναλογικά τέλη εγγραφής προσημειώσεων (εάν υπάρχουν) με συντελεστή 0,8%. Επιπλέον, καταβάλλονται το πάγιο τέλος των 20 ευρώ για την καταχώρηση της δικαιοπραξίας, το τέλος έκδοσης αντιγράφου από το αρχείο του Κτηματογραφικού Γραφείου ευρώ 9,50, το τέλος έκδοσης πιστοποιητικού από τα βιβλία του Κτηματογραφικού Γραφείου 9,50 ευρώ, τέλος έκδοσης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος: 15 ευρώ, τέλος έκδοσης κτηματογραφικού διαγράμματος 33 ευρώ, πρόσθετο τέλος επί της αξίας κάθε ακινήτου 1‰ και εφάπαξ τέλος κτηματογράφησης 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας άνω των 20.000 ευρώ, με όριο τα 900 ευρώ. Τα έξοδα για τη μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται ως εξής:

·   Για γονικές παροχές – δωρεές 0,775% επί της αντικειμενικής αξίας χωρίς όριο.

·   Για μεταβιβάσεις – διανομές – ανταλλαγές κ.λπ. 0.475% χωρίς όριο.

·   Για τέλος μεταγραφής υπέρ ταμείου νομικών 0,125% χωρίς όριο.

Για τα παραπάνω εκδίδεται απόδειξη παροχής υπηρεσιών από τον υποθηκοφύλακα, επί του οποίου επιβάλλεται ΦΠΑ 24%. Σημειώνεται ότι η πράξη καθίσταται νόμιμη μόνο μετά τη μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο. Επίσης, τα έγγραφα επιβαρύνονται με επικολλούμενα χαρτόσημα και μεγαρόσημα. Τέλος, πρέπει να διευκρινιστεί ότι ο υπολογισμός των εξόδων είναι ξεχωριστός όταν υπάρχουν περισσότερα του ενός εμπράγματα δικαιώματα.

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ


















  • pict
  • pict

pict

pict