Navigation
25
Σεπ
location
Αθήνα
28oC
Αίθριος - καθαρός
7 Σεπ 2020

Τα 12 SOS για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Ακίνητα Νέα

Σε διάταξη… μάχης ενόψει του δύσκολου χειμώνα μπαίνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς η επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια στην αδυναμία καταβολής των μισθωμάτων, ενώ, από την άλλη, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή για κάθε νέα μίσθωση.

Παράλληλα, ενόψει της νέας ακαδημαϊκής χρονιάς αλλά και της έντονης κινητικότητας στην αναζήτηση στέγης με χαμηλότερο μίσθωμα, τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και… τυπικοί ως προς τις υποχρεώσεις τους, για να μην… μπλέξουν σε δικαστικές περιπέτειες και στα γρανάζια της ελληνικής γραφειοκρατίας. Κατ’ αρχάς, το «ευαγγέλιο» για τους ιδιοκτήτες περιλαμβάνει επτά βασικούς και απαράβατους όρους για τη σύνταξη μισθωτηρίου συμβολαίου. Πιο συγκεκριμένα:

1. Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να πάρει σε καμία περίπτωση προκαταβολή ενοικίου ή εγγύησης, αν δεν έχει υπογράψει το μισθωτήριο συμβόλαιο.

2. Αποτελεί μεγάλο λάθος για τον ιδιοκτήτη να δώσει τα κλειδιά ή να επιτρέψει στον υποψήφιο ενοικιαστή (ιδίως αν είναι… άγνωστος) να εγκατασταθεί στο ακίνητο, εάν δεν προσκομίσει τη σύμβαση για την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, όπου θα αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του τελευταίου.

3. Είναι τραγικό λάθος, που μπορεί να κοστίσει ακόμη και χιλιάδες ευρώ, να ενοικιαστεί ένα ακίνητο όπου οι συνδέσεις ρεύματος, τηλεφώνου ή φυσικού αερίου είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη. Έχει αποδειχθεί σε χιλιάδες περιπτώσεις ότι στο τέλος ο ενοικιαστής την… κάνει και ο ιδιοκτήτης «φορτώνεται» τους απλήρωτους λογαριασμούς και τις πρόσθετες επιβαρύνσεις ή φεσώνεται με απλήρωτα μισθώματα.

4. Σε καμία περίπτωση ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να ενοικιάσει το ακίνητό του σε πρόσωπα που αρνούνται ή αποφεύγουν να δώσουν τα πλήρη στοιχεία τους, όπως ονοματεπώνυμο, αριθμό αστυνομικής ταυτότητας και ΑΦΜ.

5. Στις γενικές οδηγίες προς τους ιδιοκτήτες, συστήνεται η αποφυγή ενοικίασης σε αλλοδαπούς που δεν διαθέτουν άδεια παραμονής και νομιμοποιητικά έγγραφα.

6. Ποτέ ένας ιδιοκτήτης δεν πρέπει να υπογράψει μισθωτήριο συμβόλαιο το οποίο παρουσιάζει ο ενοικιαστής.

7. Ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) και ο ενοικιαστής (μισθωτής) πρέπει να υπογράψουν έγγραφο μισθωτήριο συμφωνητικό όπου θα αναφέρονται αναλυτικά οι όροι της μίσθωσης και όχι να… αρκεστούν στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο, το οποίο απλά έχει ενδιαφέρον για την Εφορία και δεν αποτελεί πραγματικό μισθωτήριο με νομικές προεκτάσεις. Στο έγγραφο μισθωτήριο πρέπει να αναφέρονται αναλυτικά τα πλήρη στοιχεία ταυτότητας του ενοικιαστή, το ΑΦΜ, τα στοιχεία του/της συζύγου και των ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο, η χρήση του μισθίου και το μηνιαίο μίσθωμα.

Νέες και παλαιές μισθώσεις 

Το πλαίσιο για τις μισθώσεις που ισχύουν από το 2014 (Νόμος 4242/2014, ΦΕΚ 50 Α/28.02.2014) προβλέπει ελάχιστο χρόνο τα τρία έτη, ενώ για τις εμπορικές τα δώδεκα. Σημειώνεται ότι οι παλαιές μισθώσεις (01/03/2014) προστατεύονται για 12 χρόνια, ενώ μετά την ημερομηνία αυτή ισχύει η πλήρης απελευθέρωση που αφορά σε καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κ.λπ., σε ολόκληρη την επικράτεια. Πρέπει να σημειωθεί ότι στις νέες μισθώσεις το «κλειδί» βρίσκεται στο έγγραφο του μισθωτηρίου συμβολαίου που υπογράφουν οι δύο συμβαλλόμενοι και όχι στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο που υποβάλλεται στην Εφορία.

Τα σημεία-SOS για τις νέες μισθώσεις είναι τα εξής:

1. Η διάρκεια καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους και στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερος χρόνος από την τριετία, τότε ισχύει αυτός. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. Και οι δύο πλευρές έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν σε διαφορετικό χρόνο δέσμευσης ανάλογα με τις προθέσεις τους και τις ανάγκες τους, αλλά όχι λιγότερο από τρία χρόνια. Στις μισθώσεις με σοβαρό επιχειρηματικό αντικείμενο, υπάρχει συνήθως συμφωνία για μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά είναι δεσμευμένος να παραμείνει στο μισθίο για μια τριετία. Πάντως, σε όλες τις περιπτώσεις κατάρτισης μισθωτηρίων συμβολαίων, οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμβουλεύονται ή να εξουσιοδοτούν δικηγόρο, ο οποίος θα συντάσσει το σχετικό έγγραφο, έτσι ώστε να αποφύγουν… περιπέτειες.

2. Οι νέες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία που θα αποδεικνύεται από τη βεβαίωσης χρονολογίας. Σημειώνεται ότι αν η καταγγελία μιας μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή γίνει πριν από τη λήξη του συμβατικού χρόνου ή της νόμιμης τριετίας, τότε πρέπει να υπάρξει έγγραφη ειδοποίηση. Σε αυτήν την περίπτωση, η μίσθωση λύνεται τρεις μήνες από την κοινοποίησή της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.

3. Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα της 12ετούς παραμονής στο μισθίο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, αλλά και όταν είναι μεγαλύτερη από τη συμβατική διάρκεια. Ωστόσο, όταν λήξει η 12ετία, τότε δεν υφίσταται υποχρέωση του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για την ενδεχόμενη «άυλη εμπορική αξία», αλλά ούτε και για την περίπτωση αυτόματης τετραετούς παράτασης της διάρκειάς της.

4. Οι σημερινές μισθώσεις μπορούν να λυθούν κατόπιν συμφωνίας των δύο πλευρών, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται από τη χρονολογία. Όταν λήξουν αυτές οι μισθώσεις, τότε μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 του Αστικού Κώδικα.

5. Στις πάσης φύσεως μισθώσεις είναι απαραίτητος ο προσδιορισμός της χρήσης του οικήματος. Δηλαδή, αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο, εργαστήριο, αποθήκη, χώρο στάθμευσης κ.λπ. Επιπλέον, πρέπει να περιγράφεται ρητά το επαγγελματικό αντικείμενο (μαγαζί, συνεργείο κ.λπ.) και να αποφεύγετε η γενική αναφορά για «κάθε εμπορική χρήση». Ειδικά για τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος όπως καφετερίες, κομμωτήρια, γυμναστήρια, εκπαιδευτήρια κ.λπ., πρέπει να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο, ενώ οι άδειες από τις αρμόδιες αρχές δίνονται μόνο στην περίπτωση που πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και φυσικά χωρίς να υπάρχουν πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Αποζημιώσεις

«Παγίδες» και οικονομικό κόστος κρύβει η διαδικασία των αποζημιώσεων τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές. Πιο συγκεκριμένα, τα βασικά σημεία που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι δύο πλευρές είναι τα εξής:

1. Κάθε μονομερής καταγγελία της μίσθωσης από τον μισθωτή, ένα έτος μετά την έναρξη, συνοδεύεται από τρίμηνη προειδοποίηση και καταβολή αποζημίωσης του ιδιοκτήτη με ένα μηνιαίο μίσθωμα.

2. Η αποζημίωση του ενοικιαστή για εγκατάλειψη του μισθίου λόγω ανοικοδόμησης ή ιδιόχρησης γίνεται με ειδοποίηση 9-18 μήνες πριν. Το ύψος της αποζημίωσης καθορίζεται σε 6-9 μισθώματα στην περίπτωση ανοικοδόμησης, 8-15 μισθώματα για την ιδιόχρηση και 15-20 για ίδρυση όμοιας επιχείρησης.

Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι παραμένουν αμετάβλητες οι αυστηρότατες συνέπειες για όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους.

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ