Navigation
16
Απρ
location
Αθήνα
21oC
Αρκετά σύννεφα
8 Μαρ 2021

Ποιοι χάνουν, ποιοι κερδίζουν και ποιοι πρέπει να βιαστούν με τις νέες αντικειμενικές!

Ακίνητα4 Νέα

Τα πάνω κάτω έρχονται για τουλάχιστον 5.000.000 ιδιοκτήτες ακινήτων από τις αλλαγές που θα προωθηθούν μέσα στις επόμενες εβδομάδες στις τιμές ζώνης, οι οποίες θα καθορίσουν τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Οι νέες τιμές θα επηρεάσουν καταλυτικά 9 βασικές κατηγορίες ιδιοκτητών και οι έγκαιρες και κατάλληλες κινήσεις τους μπορούν να τους σώσουν από μεγάλες μελλοντικές επιβαρύνσεις. Το βασικό ζητούμενο για τους ιδιοκτήτες αυτούς είναι να η τακτοποίηση υποθέσεων μεταβιβάσεων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών με ευνοϊκό τρόπο, ώστε να αποφύγουν πρόσθετους φόρους και επιβαρύνσεις.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες μπορεί να οδηγήσουν σε μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% για τους περισσότερους ιδιοκτήτες, ωστόσο οι πρόσθετες επιβαρύνσεις, λόγω υψηλότερων αντικειμενικών αξιών, θα… εξαφανίσουν το όφελος που θα προκύψει. Πρέπει να σημειωθεί ότι, με βάση το νέο σύστημα, θα υπάρχει η μία και μοναδική εμπορική τιμή, κάτι που σημαίνει ότι, ανά τακτά χρονικά διαστήματα, θα αναπροσαρμόζονται οι τιμές ζώνης!

Συνεπώς, οι φορολογούμενοι έχουν μπροστά τους ελάχιστο περιθώριο, προκειμένου να ξεκινήσουν τις διαδικασίες τακτοποίησης των υποθέσεών τους. Χρήσιμο εργαλείο αποτελεί πλέον και η ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτου, η οποία στο εξής μπορεί να γίνει άνετα και γρήγορα μέσα από 9 συγκεκριμένα βήματα. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τη νέα υπηρεσία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, το ηλεκτρονικό σύστημα θα εφαρμόζεται παράλληλα με τον κλασικό τρόπο που ισχύει σήμερα και ο οποίος θα αποτελεί παρελθόν από την 01/06/2021, αφού στη συνέχεια θα εφαρμόζεται μόνο η ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτων.

Ποιοι… πλήττονται και ποιοι γλιτώνουν

«Καμπανάκι» κινδύνου για έξτρα επιβαρύνσεις χτυπάει για τουλάχιστον 5.000.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα υποστούν τις συνέπειες της αύξησης των τιμών ζώνης.

Ειδικά για τις περιπτώσεις γονικών παροχών, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι έχει σημασία και η ηλικία του επικαρπωτή με βάση τις κλίμακες δεκαετίας, βάσει των οποίων υπολογίζονται φόροι και έξοδα.

Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να σπεύσουν το συντομότερο για την τακτοποίηση μεταβιβάσεων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών ανήκουν στις εξής κατηγορίες:

1. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης κινείται μεταξύ 500 και 700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

2. Όσοι κατέχουν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως πλησίον των σταθμών του Μετρό, όπου θα υπάρξει σημαντική αύξηση των τιμών ζώνης.

3. Όσοι κατέχουν ακίνητα στην Ανατολική και Δυτική Αττική, στον Δήμο Πειραιά, αλλά και στους όμορους δήμους.

4. Όσοι κατέχουν εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες σε χωριά όπου οι τιμές ζώνης είναι καθηλωμένες εδώ και πολλά χρόνια σε χαμηλά επίπεδα.

5. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί λόγω της κατασκευής έργων υποδομής.

6. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές όπου έκανε… θραύση το Airbnb, καθώς, παρά την κατάρρευση του τουρισμού, οι αντικειμενικές τιμές ούτως ή άλλως ήταν θεαματικά χαμηλότερες σε σχέση με τις πραγματικές.

7. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και σχεδόν όλα τα νησιά του Αιγαίου.

8. Όσοι έχουν κύρια ή εξοχική κατοικία στις 3.000 περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων και κυρίως αυτοί που έχουν ιδιοκτησίες σε περιοχές-«φιλέτα», όπου οι σημερινές τιμές της Εφορίας είναι έως και εξευτελιστικές.

9. Όσοι επικαρπωτές πρόκειται να συμπληρώσουν φέτος τα 40, 50, 60 και 70 έτη, καθώς προκύπτουν υψηλότεροι φόροι και άλλα έξοδα και επιβαρύνσεις, όταν η ηλικία… στρογγυλοποιείται προς τα πάνω.

Από την άλλη πλευρά, ακίνητα που βρίσκονται σε πολύ ακριβές περιοχές με τιμή ζώνης πάνω από 4.000 ευρώ αναμένεται να έχουν ακόμη και μειώσεις, οπότε αν οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να τα μεταβιβάσουν, θα πρέπει να περιμένουν, καθώς οι τιμές αντικειμενικές αξίες θα μειωθούν. Σύμφωνα με πληροφορίες, το ίδιο θα συμβεί και σε δεκάδες άλλες περιπτώσεις περιοχών που επλήγησαν από φυσικά φαινόμενα, όπως σεισμούς και πλημμύρες.

Έξτρα φόροι

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ακόμη και αν διατηρηθεί ή μειωθεί ο φετινός ΕΝΦΙΑ, θα οδηγήσει σε σειρά επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες, «εξαφανίζοντας» τα όποια οφέλη.

Όπως φαίνεται και από τον σχετικό πίνακα, αλλά και από τα δύο παραδείγματα που παρατίθενται, οι νέες τιμές ζώνης θα πυροδοτήσουν ένα ντόμινο επιβαρύνσεων που θα φανούν στους ιδιοκτήτες άμεσα. Ακόμη και αν δεν κάνουν συμβόλαια, τότε θα δουν πιο «φουσκωμένους» τους λογαριασμούς ρεύματος, καθώς θα αυξηθούν άμεσα τα δημοτικά τέλη, ο δημοτικός φόρος και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Επιπλέον, χιλιάδες φορολογούμενοι θα πιαστούν στην «τσιμπίδα» των τεκμηρίων, καθώς το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοκατοίκησης θα είναι υψηλότερο και θα κινδυνεύσουν να πληρώσουν φόρους για εισοδήματα που δεν έχουν.

Με έξτρα φόρους θα επιβαρυνθούν και όσοι ιδιοκτήτες δουν την αξία της περιουσίας τους να υπερβαίνει τα 250.000 ευρώ, οπότε σε αυτήν την περίπτωση θα κληθούν να πληρώσουν τον συμπληρωματικό φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ο οποίος προσαυξάνεται από 0,15%-1,15, ανάλογα με το ύψος της αντικειμενικής αξίας.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Έστω γονέας-επικαρπωτής, ηλικίας 49 ετών, μεταβιβάζει στο παιδί του ακίνητο αντικειμενικής αξίας 60.000 ευρώ. Λόγω ηλικίας το φορολογητέο ποσό είναι 30.000 ευρώ και θα επιβαρυνθεί μόνο με τα γενικά έξοδα (συμβολαιογραφικά, υποθηκοφυλακείο κ.λπ.), τα οποία ανέρχονται σε 900 ευρώ ή περίπου 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Αν ο γονιός συμπληρώσει τα 50 χρόνια συν… μία μέρα, τότε το φορολογητέο αυξάνεται στα 40.000 ευρώ και τα έξοδα αυξάνονται στα 1.200 ευρώ. Αν, μάλιστα, η αντικειμενική αξία του ακινήτου αναπροσαρμοστεί κατά 40%, τότε το φορολογητέο ποσό θα ανέλθει στα 84.000 ευρώ. Αν η γονική παροχή γίνει από τον δωρητή σε ηλικία 49 ετών, τότε η φορολογητέα περιουσία διαμορφώνεται στα 42.000 ευρώ και τα έξοδα με τα οποία θα επιβαρυνθεί θα διαμορφωθούν περίπου στα 1.300 ευρώ. Αν όμως η μεταβίβαση γίνει στα 50 έτη συν μία ημέρα, τότε η φορολογητέα περιουσία θα είναι 50.400 ευρώ και τα έξοδα μεταβίβασης θα εκτιναχθούν κοντά στα 1.600 ευρώ. Έτσι, αν λάβουμε υπ’ όψιν αυτήν την επιβάρυνση σε σχέση με τα έξοδα που θα κληθεί να καταβάλει σήμερα (900 ευρώ), τότε προκύπτει ένα όφελος 700 ευρώ, που ισοδυναμεί ίσως με τον ΕΝΦΙΑ 3, 4 ή και 5 ετών! Άρα, καθίσταται σαφές ότι ο συνδυασμός αυξημένων τιμών ζώνης και συμπλήρωσης του ορίου των 50 ετών οδηγεί σε πολύ σημαντική επιβάρυνση… οσονούπω αν δεν κινηθεί έγκαιρα ο δωρητής, ώστε να κλείσει την υπόθεση μεταβίβασης.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Έστω φορολογούμενος 59 ετών που μεταβιβάζει στο παιδί του ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 80.000 ευρώ. Η φορολογητέα περιουσία θα είναι 48.000 ευρώ (δηλαδή το 60%) και τα συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα θα διαμορφωθούν στα 1.450 ευρώ. Αν ο γονιός δεν προλάβει να μεταβιβάσει το ακίνητο πριν από τη συμπλήρωση των 60 ετών και ταυτόχρονα αυξηθεί η αντικειμενική αξία κατά 30% (στα 104.000 ευρώ), τότε η φορολογητέα περιουσία αυξάνεται στα 72.800 ευρώ. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν πληρώνει και πάλι φόρο, ωστόσο τα συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα θα αυξηθούν στα 2.200 ευρώ. Έτσι, αν δεν κινηθεί… προνοητικά και έγκαιρα μέσα στις επόμενες εβδομάδες, τότε θα πληρώσει επιπλέον έξοδα 750 ευρώ, που μπορεί να αντιστοιχούν στον ΕΝΦΙΑ 4 ή και 5 ετών για το συγκεκριμένο ακίνητο!

Οι φόροι που υπολογίζονται βάσει αντικειμενικών αξιών

Τεκμαρτά εισόδημα από ιδιοκατοίκηση και ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία ανάλογα με την επιφάνεια και την τιμή ζώνης.

3. ΕΝΦΙΑ για κτίσματα 2,00-12,13 ευρώ/τ.μ. και οικόπεδα 0,0037-11,25 ευρώ/τ.μ.

4. Συμπληρωματικός φόρος για ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ με συντελεστές 0,1-1% για τα φυσικά πρόσωπα και 0,25%-5% για τις επιχειρήσεις.

5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για κτίσματα και οικόπεδα 0,025%-0,035%.

6. Φόρος Μεταβίβασης ή Χρησικτησίας 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

7. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%.

8. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων.

9. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%.

10. Φόροι κληρονομιάς, δωρεάς, γονικών παροχών με συντελεστές 1%-40% ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας.

11. Κτηματολόγιο – Πολεοδομικά πρόστιμα και εισφορές.

12. Τέλος Εγγραφής Ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο: 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας άνω των 20.000 ευρώ με όριο τα 900 ευρώ.

13. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.

14. Εισφορές σε γη έως 50% και σε χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλης.

 

 

Τα δικαιολογητικά για τις μεταβιβάσεις ακινήτων

1. Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή.

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

3. Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς.

4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου.

5. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.

6. Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα.

7. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας.

8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας.

9. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή.

10. Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο.

11. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

12. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας, αν το ακίνητο χτίστηκε μετά τις 14/03/1983.

13. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου.

14. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

15. Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου.

16. Βεβαίωση Δασαρχείου (δασική ή μη δασική έκταση).

17. Βεβαίωση δασαρχείου περί «ΑΚΑΙΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών.

18. Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα.

19. Άδεια υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας.

20. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου για ακίνητο σε περιοχή όπου έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες.

21. Απόφαση της Περιφέρειας για το αν το ακίνητο ανήκει σε παραμεθόρια περιοχή.

22. Βεβαίωση του Τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων για μη οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

 

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ