Navigation
27
Οκτ
location
Αθήνα
21oC
Αίθριος - καθαρός
6 Ιαν 2020

Όλες οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων!

Ακίνητα Νέα

Σοκ σε τουλάχιστον 4.000.000 φορολογουμένους θα φέρουν οι νέες τιμές ζώνης που θα ανακοινωθούν τον Μάιο και θα ισχύσουν από τον Ιούλιο, συμπαρασύροντας όλους τους φόρους επί των ακινήτων.

Η νέα αύξηση των τιμών ιδίως σε λαϊκές περιοχές είναι πολύ πιθανό να αναζωπυρώσει το Κίνημα «Δεν κληρονομώ», το οποίο έχει αφήσει στα… αζήτητα περί τα 170.000 ακίνητα! Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, από τον Ιούλιο έρχονται αυξήσεις πολλών ταχυτήτων στις περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης. Ουσιαστικά, οι ιδιοκτήτες θα δουν τις επιβαρύνσεις από το 2021, ενώ για φέτος θα πληρώσουν τον ίδιο ΕΝΦΙΑ με την περυσινή χρονιά, καθώς ο φόρος υπολογίζεται με βάση τις τιμές που ίσχυαν την 1η Ιανουαρίου. Η επικράτηση της μοναδικής και «δίκαιης» τιμής για την αξία ενός ακινήτου θα οδηγήσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες σε σημαντικές επιβαρύνσεις για μεταβιβάσεις, ΕΝΦΙΑ, φόρους γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, τεκμήρια και τέλη (βλ. σχετικό πίνακα).

Αυτοί που πρέπει να… ανησυχούν περισσότερο είναι οι εξής:

1. Όσοι κατέχουν ακίνητα στις πλέον φτωχές περιοχές των αστικών κέντρων και της επαρχίας με τιμές ζώνης που κινούνται μεταξύ €500-€700 ανά τετραγωνικό μέτρο.

2. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας με χαμηλή τιμή ζώνης ή κοντά στους σταθμούς του μετρό.

3. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και των δήμων της ευρύτερης περιοχής του Πειραιά.

4. Όσοι κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες σε χωριά και οικισμούς της επαρχίας, όπου εδώ και χρόνια το υπουργείο Οικονομικών έχει… ξεχάσει να προσαρμόσει τις τιμές στα νέα δεδομένα.

5. Όσοι έχουν ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές, όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά λόγω έργων υποδομής.

6. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε αστικές περιοχές, όπου υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για μισθώσεις τύπου Airbnb ή παρουσιάζουν ζήτηση από κατοίκους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης ώστε να αποκτήσουν τη «Χρυσή Βίζα».

7. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και σχεδόν όλα τα νησιά του Αιγαίου.

Αντιθέτως, αυτοί που πρέπει να περιμένουν ώστε να αγοράσουν σε χαμηλότερες τιμές και να πληρώσουν λιγότερους φόρους μεταβίβασης ΕΝΦΙΑ κ.λπ. είναι οι εξής:

Α. Όσοι έχουν ακίνητα σε κάποιες από τις επιμέρους ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων της Αθήνας, όπως η Εκάλη, η Πολιτεία, το Παλαιό Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Βούλα, η Βουλιαγμένη και άλλες.

Β. Όσοι έχουν ακίνητα σε ακριβές μεσαίες περιοχές όπου θα υπάρξουν μικρές μειώσεις αντικειμενικών αξιών και συνεπώς των ανάλογων επιβαρύνσεων.

Έξοδα ανάλογα με την… ηλικία

Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι υπόχρεοι δεν καλούνται να πληρώσουν κάποιον φόρο εκτός αν πρόκειται για μεσαίες ή μεγάλες περιουσίες, αλλά έχουν να αντιμετωπίσουν τα επιπλέον έξοδα και τις επιβαρύνσεις που προκύπτουν (βλ. σχετικό πίνακα).

Ακόμη και μια απλή γονική παροχή περιουσίας, π.χ. €100.000, συνοδεύεται από έξοδα τουλάχιστον €3.000! Επίσης, μεγάλη σημασία έχει και η ηλικία του δωρεοδόχου, δηλαδή του επικαρπωτή (βλ. σχετικό πίνακα). Αν κάποιος είναι 49 ετών και μεταβιβάζει ακίνητο αξίας €100.000, τότε το φορολογητέο εισόδημα διαμορφώνεται στο μισό, δηλαδή στα €50.000, και οφείλονται μόνο έξοδα για συμβόλαια, υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο. Σε μια τέτοια περίπτωση, το συνολικό κόστος φτάνει τα €1,500. Αν ο ίδιος επικαρπωτής δωρίσει το ακίνητο όταν κλείσει τα 50 έτη συν μία ημέρα, τότε η φορολογητέα περιουσία θα είναι €60.000 και το συνολικό κόστος των εξόδων ανέρχεται στα €1.800. Επιπλέον, αν η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου σήμερα είναι €60.000 και αυξηθεί στα €100.000, τότε και πάλι δεν οφείλεται φόρος, ωστόσο, τα έξοδα μεταβίβασης από τα €1.800 θα εκτοξευτούν στα €3.000!

Ο Φόρος Δωρεάς ή Γονικής Παροχής επιβάλλεται τόσο στα κινητά όσο και ακίνητα περιουσιακά στοιχεία που δωρίζει κάποιος στο παιδί του ή σε μια επιχείρηση. Οι συγκεκριμένες δηλώσεις υποβάλλονται και από τους δύο συμβαλλομένους, ενώ, στην περίπτωση της άτυπης δωρεάς, η δήλωση γίνεται από τον δωρεοδόχο. Πρέπει να σημειωθεί ότι όταν συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο για δωρεά ή γονική παροχή, τότε η δήλωση υποβάλλεται πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου ή όταν δεν συντάσσεται συμβόλαιο εντός 6 μηνών, που μπορεί να παραταθεί για ακόμη 3 μήνες.

Οι Φόροι Δωρεάς και Κληρονομιάς εξαρτώνται από τη συγγενική σχέση με τον κληρονομούμενο ή τον δωρητή, όπως φαίνεται στους σχετικούς πίνακες, με βάση τις τρεις κατηγορίες που ορίζονται από τη Φορολογία Κεφαλαίου. Όπως φαίνεται, κατά περίπτωση ισχύουν διαφορετικές φορολογικές κλίμακες με διαφορετικά αφορολόγητα ποσά και συντελεστές. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η φορολογία χρηματικών ποσών, καθώς η παροχή με συγγένεια α’ βαθμού φορολογείται με 10%, για συγγενή β’ βαθμού με 20% και γ’ βαθμού με 40%.

Απαλλαγές από τον φόρο

Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει σειρά απαλλαγών από τον φόρο γονικής παροχής, αρκεί να συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ειδικότερα:

Α. Το τέκνο που ζητά απαλλαγή, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να έχουν στο όνομά τους άλλο ακίνητο που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες σε περιοχές με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Το συνολικό εμβαδό των ακινήτων δεν πρέπει να ξεπερνά τα 70 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

Β. Το τέκνο πρέπει να είναι Έλληνας ή πολίτης κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Γ. Το ακίνητο πρέπει να αποκτηθεί κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.

Η απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής παρέχει εφάπαξ, ενώ δεν απαλλάσσονται το τέκνο, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους αν έχουν ήδη τύχει άλλης απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, γονικής παροχής και κληρονομιάς. Επιπλέον, ο δωρολήπτης πρέπει να κρατήσει το ακίνητο στην κυριότητά του για μία τουλάχιστον πενταετία. Οι έκτακτοι φόροι μπορούν να εξοφληθούν πλέον σε 48 δόσεις με βάση τη νομοθεσία που ισχύει από την 1/1/2020, λόγω του νέου φορολογικού νόμου.

Πόσο στοιχίζουν συμβόλαια, υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο

«Τσουχτερό» μπορεί να αποδειχθεί το κόστος για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου με γονική παροχή ή δωρεά, καθώς, όπως προαναφέρθηκε, ακόμη και στην περίπτωση που δεν προκύπτει πληρωμή φόρου, εντούτοις υπάρχει πλήθος άλλων επιβαρύνσεων.

Ειδικότερα, τα έξοδα που καλείται να καταβάλει ένας φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία με γονική παροχή ή δωρεά είναι τα εξής:

1. Συμβολαιογραφικά έξοδα. Για ποσό περιουσίας έως €120.000 φτάνουν στο 0,80%, για €120.000,01-€380.000 στο 0,70%, για €380.000,01-€2.000.000 στο 0,65%, για ποσά €2.000.000,01-€5.000.000 στο 0,55%, για €5.000.000,01-€8.000.000 στο 0,50%, για €8.000.000,01-€10.000.000 στο 0,40%, για €10.000.000,01-€12.000.000 στο 0,30%, για ποσά €12.000.000,01-€20.000.000 στο 0,25%, ενώ για επιπλέον, ο συμβολαιογράφος δικαιούται να λάβει πάγιο ποσό €20. Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος εισπράττει €5 για κάθε πρόσθετο φύλλο αντιγράφου του συμβολαίου και €4 όταν εκδίδονται αμέσως μετά την κατάρτιση της πράξης. Για τη συμπλήρωση κάθε δήλωσης φόρου καθώς και για κάθε φύλλο αντικειμενικής αξίας, καταβάλλεται ποσό €10. Σημειωτέον ότι στην τιμή επιβάλλεται ΦΠΑ 24%.

2. Έξοδα μεταγραφής. Για το κτηματολόγιο καταβάλλονται αναλογικά τέλη μεταγραφών και καταχωρήσεων 0,5% επί της αντικειμενικής αξίας, αναλογικά τέλη γονικών παροχών και δωρεών 0,8% και αναλογικά τέλη εγγραφής προσημειώσεων (εάν υπάρχουν) με συντελεστή 0,8%. Επιπλέον, καταβάλλονται το πάγιο τέλος των €20 για την καταχώρηση της δικαιοπραξίας, το τέλος έκδοσης αντιγράφου από το αρχείο του Κτηματογραφικού Γραφείου €9,50, το τέλος έκδοσης πιστοποιητικού από τα βιβλία του Κτηματογραφικού Γραφείου €9,50, το τέλος έκδοσης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος €15, το τέλος έκδοσης κτηματογραφικού διαγράμματος €33, το πρόσθετο τέλος επί της αξίας κάθε ακινήτου 1‰ και εφάπαξ το τέλος κτηματογράφησης 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντικειμενικής αξίας άνω των €20.000 ευρώ, με όριο τα €900.

3. Τα έξοδα για τη μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται ως εξής:

·    για γονικές παροχές-δωρεές, 0,775% χωρίς όριο.

·    για μεταβιβάσεις-διανομές-ανταλλαγές κ.λπ., 0,475% χωρίς όριο.

·    για τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου νομικών, 0,125% χωρίς όριο.

Στα παραπάνω εκδίδεται απόδειξη παροχής υπηρεσιών από τον υποθηκοφύλακα, επί του οποίου επιβάλλεται ΦΠΑ 24%. Σημειώνεται ότι η πράξη καθίσταται νόμιμη μόνο μετά τη μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο. Επίσης, τα έγγραφα επιβαρύνονται με επικολλούμενα χαρτόσημα και μεγαρόσημα. Εξυπακούεται ότι ο υπολογισμός των εξόδων είναι ξεχωριστός, όταν υπάρχουν περισσότερα του ενός εμπράγματα δικαιώματα.

  Το «χαρτοβασίλειο» δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων

1. Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή.

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

3. Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς.

4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου.

5. Πιστοποιητικά /δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.

6. Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα.

7. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας.

8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας.

9. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή.

10.Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο.

11. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

12. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν το ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14/3/1983.

13. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου.

14. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου.

15. Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου αν έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

16. Βεβαίωση Δασαρχείου (δασική ή μη δασική έκταση).

17. Βεβαίωση δασαρχείου περί «άκαιας» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών.

18. Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα.

19. Άδεια υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας.

20. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου για ακίνητο σε περιοχή όπου έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες.

21. Απόφαση της Περιφέρειας περί άρσης της απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών-μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών.

22. Βεβαίωση του Τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων για μη οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές.

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ







  • pict
  • pict

pict

pict