Navigation
24
Σεπ
location
Αθήνα
18 Ιαν 2016

«Παιχνίδι» με τις αντικειμενικές αξίες

Θέμα-Ακίνητα Οικονομία

«Νεκρό» έτος και το 2016, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, καθώς θα συνεχιστεί η «φοροκαταιγίδα» στην «ιερή αγελάδα»

της Μαρίας Ακριβού

Μεγάλες διαστάσεις έχει λάβει το θέμα των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα, αφού κάθε εβδομάδα και ένα στέλεχος της κυβέρνησης προβαίνει σε μια διαφορετική δήλωση, κάνοντας τους παράγοντες της αγοράς να απορούν για το εάν τελικά θα αυξηθούν ή θα μειωθούν –και σε ποιες περιοχές– οι αντικειμενικές αξίες, τη στιγμή που απόφαση του ΣτΕ επιτάσσει την αναπροσαρμογή τους στα επίπεδα των αγοραίων. Οι νέες αντικειμενικές τιμές ακινήτων, οι οποίες θα είναι, από ό,τι φαίνεται, μειωμένες κατά 5%-20% στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αναμένεται να ανακοινωθούν μέσα στον Ιανουάριο και να τεθούν σε ισχύ αναδρομικά από την 21η Μαΐου 2015, επηρεάζοντας 20 φόρους και τέλη που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα.

Όπως όλα δείχνουν, το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει μειώσεις της τάξης του 5% σε περιοχές με τιμή ζώνης έως 1.500 ευρώ/τ.μ., 15% με 20% εκεί όπου οι τιμές ζώνης κυμαίνονται μεταξύ 1.500 και 3.000 ευρώ/τ.μ. και 10% στις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης αγγίζουν τις 4.000 ευρώ/τ.μ. Την ίδια ώρα, παράγοντες της κτηματαγοράς μιλούν στο «Π» και κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, κάνοντας λόγο για μια ακόμη καταστροφική χρονιά.

«Επιβραβεύονται, τελικά, όσοι δεν πληρώνουν»

Κανείς δεν γνωρίζει τι θα γίνει τελικά με τις αντικειμενικές αξίες, ένα ζήτημα που, όπως δηλώνει στο «Π», ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτος Παραδιάς, τα τελευταία 30 χρόνια η πολιτική εξουσία το χειρίζεται ως πολιτικό και όχι ως οικονομικό μέγεθος, χωρίς να υπολογίζει την αγορά. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει, μάλιστα, τη δυσκολία εξεύρεσης των πραγματικών αξιών για τα ακίνητα, καθώς, όπως λέει χαρακτηριστικά, κάτι τέτοιο είναι αδύνατο να συμβεί σε μια ανύπαρκτη, πλέον, αγορά. «Ειλικρινά αναρωτιέμαι σε τι τιμές θα καταλήξει τελικά το κράτος για τα ακίνητα, όταν η χώρα υφίσταται γενικότερη εσωτερική υποτίμηση στις τιμές και στα αγαθά και όταν η δημοσιονομική απόδοση των φόρων θα πρέπει να μείνει στα ίδια επίπεδα. Δεν μπορούν να τιμωρούνται διαρκώς με πρόσθετη επιβάρυνση φόρων αυτοί που πληρώνουν στην ώρα τους και να επιβραβεύονται εκείνοι που έπρεπε να πληρώσουν λίγα και δεν το έκαναν, ούτε να πιστεύεται ότι τα έσοδα θα αυξηθούν από τους ξένους. Αυτό είναι «αστικός μύθος». Οι ξένοι επενδυτές δεν πρόκειται να αγοράσουν τα πάντα. Ενδιαφέρονται μόνο για ακίνητα υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος».

Ανάπτυξη μεταξύ 1%-1,5% το 2017

Άμεσα μείωση των αντικειμενικών αξιών ζητά και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Γιάννης Ρεβύθης, ενώ εξηγεί πως ουσιαστικά με την απόφαση του ΣτΕ δίνεται εντολή ώστε να αναθεωρηθούν οι τιμές των ακινήτων, οι οποίες τα τελευταία εννέα χρόνια δεν έχουν αλλάξει. Υπάρχουν, δε, πολλά παραδείγματα που επιβεβαιώνουν ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές είναι έως και 50% ανεβασμένες από τις κανονικές.

Ο κ. Ρεβύθης εκτιμά πως μια ενδεχόμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών θα επιφέρει μικρό πλήγμα στα έσοδα του κράτους, ενώ υπογραμμίζει πως η «χασούρα» θα μπορούσε να καλυφθεί με την επιβολή μεγαλύτερου φόρου στα μεγαλύτερα ακίνητα. «Οι εναλλακτικές επιλογές σε αυτή την περίπτωση είναι δύο: Η εύκολη λύση είναι να προβεί το κράτος σε αναπροσαρμογή με βάση τις τιμές ζώνης ανά ποσοστό. Ωστόσο, η πιο σωστή επιλογή θα ήταν να αλλάξουν οι τιμές κατόπιν έρευνας και στοιχείων που θα έχουν δοθεί από τις κτηματομεσιτικές εταιρείες που έχουν και την καλύτερη εικόνα της αγοράς».

Παράλληλα, ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος επισημαίνει πως, παρά τις όποιες δυσκολίες αντιμετωπίζει αυτήν τη στιγμή η ελληνική αγορά ακινήτων, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών παραμένει έντονο, γεγονός που αποδίδεται στις ελκυστικές τιμές που υπάρχουν, στην golden visa, καθώς και στις αποκρατικοποιήσεις που γίνονται, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, περιοχών που αν μη τι άλλο θεωρούνται «φιλέτα». «Οι “παίκτες” που έρχονται να τοποθετήσουν τα χρήματά τους στη χώρα, φυσικά, και δεν θα το έκαναν, εάν υπήρχε ο κίνδυνος να τα χάσουν. Εκτιμώ ότι το 2017 η εν λόγω αγορά θα καταγράψει ρυθμούς ανάπτυξης μεταξύ 1% και 1,5%».

Σοβαρές επιπτώσεις των capital controls στην κτηματαγορά

Ως χρονιά σταθεροποίησης χαρακτηρίζει το 2016 για την αγορά ακινήτων ο ιδιοκτήτης της RE/MAX Athmonon, κ. Giorgio Capocci, εκτιμώντας πως από το 2017 και έπειτα θα υπάρξει μία μικρή και σταδιακή ανάκαμψη. Για να γίνει, όμως, κάτι τέτοιο, θα πρέπει να υπάρξει –αν όχι μειώσεις στους συντελεστές φορολόγησης των ακινήτων–, τουλάχιστον, ένα σταθερό φορολογικό πλαίσιο, ενώ μεγάλο ερώτημα παραμένει το πώς θα κινηθούν οι τράπεζες με τα ακίνητα από τα «κόκκινα» δάνεια. «Η εκτίμησή μου είναι ότι θα μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες σε κάποιες περιοχές, όπως τα βόρεια προάστια, αλλά δεν θα αυξηθούν σε αυτές που θα έπρεπε, όπως για παράδειγμα στα δυτικά προάστια. Παράλληλα, επειδή τα έσοδα από τη φορολόγηση των ακινήτων δεν πρέπει να μειωθούν, προβλέπω αυξήσεις στους φόρους που αφορούν τα ακίνητα, προκειμένου να αντισταθμιστούν οι όποιες μειώσεις». Ο κ. Capocci προσθέτει πως από τις αρχές του 2015 οι τιμές ακινήτων στα βόρεια προάστια έχουν μειωθεί κατά περίπου 5%.

Όσο για την εικόνα που διαμορφώνεται σχεδόν ένα εξάμηνο μετά την επιβολή των capital controls και αν πράγματι έχει ξεπεραστεί το αρχικό σοκ, ο ίδιος απαντά πως τα capital controls επηρέασαν σημαντικά την ελληνική κτηματαγορά, καθώς εμπόδισαν μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων. Όσα, δηλαδή, ακίνητα είχαν έστω και μικρό δάνειο δεν κατάφεραν τελικά να πουληθούν, καθώς η νέα ΠΝΠ επιτρέπει πλέον την πρόωρη εξόφληση δανείου, εφόσον πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου. «Παρατηρείται, δε, το φαινόμενο οι ξένοι να διατηρούν ενεργό το ενδιαφέρον τους, αλλά να παραμένουν διστακτικοί λόγω των συνεχών αλλαγών στη φορολόγηση των ακινήτων. Το ενδιαφέρον τους εκφράζεται, κυρίως, για ακίνητα σε νησιά ή κοντά σε θάλασσα».

«Crash test» οι Σκουριές για την αγορά ακινήτων

Την άποψη πως η κυβέρνηση δεν έχει κανένα περιθώριο να προβεί σε αυξήσεις τη δεδομένη χρονική στιγμή, αλλά σε καθολικές μειώσεις σε όλο το φάσμα των τιμών ζώνης ανά την επικράτεια, εκφράζει ο Θεολόγος Μπόσδας, διευθυντής πωλήσεων της Kensington Finest Properties International AG. «Η εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών είχε προδιαγραφεί, ήδη, από το 1ο μνημόνιο και έχει καθυστερήσει να εφαρμοστεί, με αποτέλεσμα εδώ και χρόνια οι ιδιοκτήτες να υπόκεινται σε παράλογους φόρους, με βάση τόσο την πλασματική αποτίμηση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας όσο και τους αυξημένους φορομπηχτικούς μηχανισμούς που αναπτύχθηκαν εις βάρος των ακινήτων».

Αναφερόμενος στα capital controls, κάνει λόγο για ουσιαστικό «πάγωμα» της κτηματαγοράς, με ακύρωση όχι μόνο τοποθετήσεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αλλά και επενδυτικών κινήσεων από το εξωτερικό, μειώνοντας ακόμα και τον ρυθμό έκδοσης αδειών παραμονής σε ξένους που έκριναν πολύ επισφαλή την –έστω και προσωρινή– παραμονή των κεφαλαίων τους στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα έως ότου ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία. «Η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών ενθάρρυνε κάπως τις ελπίδες τους, πλην, όμως, η αντιστροφή της τάσης απαιτεί και πάλι μεγάλη προσπάθεια από την ίδια κυβέρνηση, που έδιωξε μακριά κάθε ελπίδα να θεωρήσουμε την κατοικία ως ένα ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο».

Ο ίδιος εκτιμά πως η συνέχιση της «φοροκαταιγίδας» που πλήττει τα ακίνητα, το ανύπαρκτο, πλέον, παραγόμενο εισόδημα, καθώς και οι χαμηλές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι όποιες πράξεις δεν δημιουργούν τις κατάλληλες συνθήκες για ανάκαμψη της κτηματαγοράς εντός του 2016. «Πεποίθησή μου είναι πως η εναρμόνιση των τιμών ζώνης με τα πραγματικά δεδομένα θα λειτουργήσει μόνο ανακουφιστικά για τους ιδιοκτήτες και δεν θα μεταφραστεί σε ικανή ζήτηση και αυξημένες τιμές, καθώς τα μακρο-οικονομικά της χώρας και η χειραγώγηση της ελληνικής οικονομίας με πολιτικά και μόνο κριτήρια θα στείλουν την ελπίδα για οικονομική ανάκαμψη της χώρας στα βράχια και στις καλένδες, μέχρι το τέλος της δεκαετίας».

Τέλος, αναφέρει πως οι εξελίξεις στις Σκουριές θα παίξουν καταλυτικό ρόλο ως προς το επενδυτικό στίγμα που θέλει να αφήσει η Ελλάδα στο εξωτερικό, είτε αυτό αφορά μεγάλες επενδύσεις υποδομών, είτε την απόκτηση βίζας και την απόκτηση μιας παραθεριστικής κατοικίας. «Η έλλειψη στρατηγικής και ρεαλιστικών στόχων στην ανάπτυξη της οικονομίας, η ανυπαρξία πλάνου στη διαχείριση των τουριστικών επενδύσεων δρουν απωθητικά, κάνοντας τους ξένους επενδυτές είτε να προσφέρουν εξαιρετικά χαμηλά τιμήματα, για να αποφύγουν πιθανούς πολιτικούς κινδύνους, είτε να τηρούν στάση αναμονής έως ότου κατακαθίσουν οι… στάχτες».

Το παρόν κείμενο δημοσιεύτηκε στο Παρασκήνιο 16/01

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ

PolicePress
kinima_ypervasi