Navigation
17
Ιούλ
location
Αθήνα
34oC
Αίθριος - καθαρός
15 Ιαν 2018

Οι παγίδες των νέων αντικειμενικών

Ακίνητα Χρήμα & Πολίτης

Οδυνηρές εκπλήξεις για εκατομμύρια ιδιοκτήτες αλλά και για την κυβέρνηση επιφυλάσσει η διαδικασία εξίσωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, που πρέπει να ολοκληρωθεί εντός των επόμενων 10 εβδομάδων!

Η υλοποίηση ενός εκ των βασικών προαπαιτούμενων σκοντάφτει σε μια σειρά εμποδίων που σχετίζονται με βασικούς δημοσιονομικούς και τραπεζικούς στόχους αλλά και τους πολιτικούς σχεδιασμούς της κυβέρνησης. Σε πρώτη φάση, έγινε ο ορισμός 100 εκτιμητών που, σύμφωνα με το σχετικό νομοσχέδιο της κυβέρνησης, καλούνται να αποκαταστήσουν τις ισορροπίες στην αγορά των ακινήτων εισάγοντας τη μία και μοναδική τιμή.

Ωστόσο, η «παγίδα» κρύβεται στις τελικές αποφάσεις που θα ληφθούν. Κι αυτό γιατί μια γενικευμένη μείωση των τιμών ζώνης θα συμπαρασύρει προς τα κάτω και τους εισπρακτικούς στόχους για τον ΕΝΦΙΑ. Κάτι τέτοιο είναι απορριπτέο από την πλευρά των δανειστών, οι οποίοι διαπιστώνουν ήδη σημάδια κόπωσης στην εισπραξιμότητα του σχετικού φόρου. Από την πλευρά της η κυβέρνηση σε καμία περίπτωση δεν θα ήθελε μέσα σε μια παρατεταμένη… προεκλογική περίοδο να ανακοινώσει τιμές ακινήτων που ουσιαστικά θα χτυπούσαν ακόμη περισσότερο τις λαϊκές συνοικίες. Μέσα στο πλαίσιο αυτό, ούτε οι τράπεζες θα ήθελαν να δουν να καταρρέει το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που έχουν στο ενεργητικό τους και που σχεδόν στο σύνολό του χαρακτηρίζεται από τις υψηλές εμπορικές αξίες που λαμβάνονταν υπ’ όψιν για τη χορήγηση δανείων κατά το παρελθόν.

Στο υπουργικό συμβούλιο της περασμένης Δευτέρας, ο κ. Τσίπρας σημείωσε ότι το 2018 θα είναι μια χρονιά με ταξικό πρόσημο, καθώς η… έξοδος από το μνημόνιο θα δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για να αποκαταστήσει η κυβέρνηση τις σχέσεις της με την κοινωνία και τα στρώματα εκείνα που την ανέδειξαν. Επί της ουσίας, άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο να υπάρξουν θεαματικές παρεμβάσεις όχι σε επίπεδο παροχών όσο σε επίπεδο διευκολύνσεων. Δηλαδή να φανεί στην πράξη η ανακούφιση των… φτωχών με μετάθεση της πληρωμής του λογαριασμού στους «πλούσιους». Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά από αντικειμενικές δυσκολίες, οι οποίες καθιστούν τους πολιτικούς σχεδιασμούς της κυβέρνησης ιδιαίτερα δύσκολους.

ΔΝΤ – ΕΚΤ οι ρυθμιστές της κτηματαγοράς!

Το ανακάτεμα της «τράπουλας» στις τιμές των ακινήτων δεν αφήνει αδιάφορους τους εκπροσώπους των «θεσμών», οι οποίοι αφενός επιδιώκουν την επικράτηση της μίας και μοναδικής τιμής του ακινήτου και αφετέρου δεν θέλουν να διαταραχθούν οι κρίσιμες παράμετροι που επηρεάζουν την εισπραξιμότητα του ΕΝΦΙΑ.

Οι εκπρόσωποι του ΔΝΤ και της ΕΚΤ έχουν εκφράσει την αντίθεσή τους σε οποιαδήποτε προσπάθεια βίαιης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων, καθώς θα υπάρξουν οδυνηρές εκπλήξεις τόσο για τα δημόσια οικονομικά όσο και για τα λογιστικά βιβλία των τραπεζών. Σημειωτέον ότι το θέμα των αντικειμενικών αξιών είναι άρρηκτα συνδεδεμένο και με τις τιμές των πλειστηριασμών. Το μόνο που δεν θα ήθελαν να δουν κυβέρνηση, δανειστές και τράπεζες είναι μια βίαιη πτώση των τιμών ως αποτέλεσμα γενικευμένων πλειστηριασμών. Συνεπώς, εδώ υπάρχει ένα πολύ μεγάλο ερωτηματικό σχετικά με το αν και κατά πόσο οι εταίροι-δανειστές θα επιτρέψουν στην κυβέρνηση να προχωρήσει σε μείωση των αντικειμενικών αξιών, κάτι που θα ήθελε να παρουσιάσει και ως ταξική παρέμβαση. Και ιδίως τώρα, που έχει αρχίσει η αντίστροφη μέτρηση για τις επόμενες εκλογές.

Η κυβέρνηση μετά τις παρεμβάσεις του 2016 επιχείρησε να δώσει ένα φιλολαϊκό μήνυμα, καθώς μείωσε τις επιβαρύνσεις για σχεδόν 2.300.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, μετατοπίζοντας όμως την κάλυψη των απωλειών σε επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα αλλά και στις μεσαίες περιοχές. Ταυτόχρονα, στο πρώτο υπουργικό συμβούλιο της νέας χρονιάς, ο κ. Τσίπρας δήλωσε ότι θα δώσει ταξικό πρόσημο στις παρεμβάσεις που θα γίνουν φέτος. Εμμέσως πλην σαφώς υπονόησε ότι ενδεχομένως στο θέμα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ να υπάρξει μεγάλη μείωση των αντικειμενικών αξιών στις ακριβές και μεσαίες περιοχές, καθώς και σε πολλά νησιά, που όμως δεν θα έχει πρακτικό αντίκρισμα. Κι αυτό θα συμβεί γιατί θα αντισταθμιστεί από γενναία αύξηση των συντελεστών που διαμορφώνουν την τελική φορολογητέα αξία των ακινήτων, ώστε οι… πλούσιοι να εξακολουθούν να πληρώνουν τα ίδια ή και περισσότερα με σήμερα.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το θέμα της εξίσωσης των αντικειμενικών και των εμπορικών αξιών περνάει μέσα από τους πολιτικούς σχεδιασμούς της κυβέρνησης, καθώς έχουμε εισέλθει σε προεκλογική περίοδο και ως εκ τούτου θα ήθελε να εμφανιστεί φιλική προς τους μικροϊδιοκτήτες και τις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες». Επιπλέον, η κυβέρνηση αναζητεί και ένα αντίβαρο στους μαζικούς πλειστηριασμούς που θα γίνουν λόγω αδυναμίας των ιδιοκτητών να ανταποκριθούν στις φορολογικές και λοιπές υποχρεώσεις τους. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η πρωτοβουλία της κυβέρνησης να οριστούν εκτιμητές οι οποίοι μέσα σε λίγες εβδομάδες θα καταθέσουν τις προτάσεις τους σχετικά με τις περίπου 10.000 τιμές ζώνης σε ολόκληρη τη χώρα είναι μια μεσοβέζική λύση προκειμένου να… εξευμενιστούν οι δανειστές που έχουν απαιτήσει την αποκατάσταση των στρεβλώσεων στην αγορά με την κατάργηση της «διπλής» τιμής.

Οι σχεδιασμοί και η «διπλή βόμβα»

Η κυβέρνηση, έχοντας καταλάβει ότι το θέμα της κατάργησης των «διπλών» τιμών στα ακίνητα λαμβάνει οριστικά τέλος λόγω και των πιέσεων του «κουαρτέτου», επεξεργάζεται σχέδιο αποτροπής των επιβαρύνσεων για τη… λαϊκή οικογένεια, έχοντας το βλέμμα στραμμένο στις εκλογές. Κι αυτό γιατί δεν μπορεί να αντέξει ταυτόχρονη μαζική διάθεση ακινήτων μέσω πλειστηριασμών, αλλά και αυξημένες αντικειμενικές τιμές σε φτωχές περιοχές στην τελική ευθεία προς τις εκλογές.

Σε πρώτη φάση, η κυβέρνηση πειθάρχησε στην απαίτηση των δανειστών να οριστούν εκτιμητές οι οποίοι θα βγάλουν τις σχετικές τιμές ανά ζώνη λαμβάνοντας ως αμοιβή 50 ευρώ και με μέγιστο αριθμό ζωνών τις 100 (θα λάβουν δηλαδή αμοιβή έως 5.000 ευρώ). Ωστόσο, επειδή τα πράγματα δεν είναι καθόλου απλά, εκφράζονται επιφυλάξεις σχετικά με το αν και κατά πόσο θα είναι έτοιμοι τον Μάρτιο ώστε να καταθέσουν στην ειδική πλατφόρμα του υπουργείου Οικονομικών τις νέες αναθεωρημένες αξίες ακινήτων που πρέπει να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις πραγματικές που επικρατούν σήμερα στην αγορά και μάλιστα θα έχουν αναδρομική ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2018.

Από τη στιγμή που σε σημαντικό τμήμα της χώρας ουσιαστικά δεν λειτουργεί καν η αγορά ακινήτων, είναι προφανές ότι δεν μπορούν να υπολογιστούν οι αγοραίες τιμές. Κι αυτό γιατί οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται γίνονται σε πολύ χαμηλές τιμές που δεν αντιπροσωπεύουν τις αντικειμενικές αξίες. Ακόμη όμως και αν ξεπεραστεί ένα τέτοιο… εμπόδιο (μάλλον ανυπέρβλητο), τότε στη συνέχεια οι εκτιμητές θα κληθούν να υποβάλλουν στο υπουργείο Οικονομικών τις δικές τους εισηγήσεις, οι οποίες δεν θα έχουν δεσμευτικό χαρακτήρα. Όπως δηλώνει στο «Π» ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, «ουσιαστικά οι εκτιμητές θα έρχονται σε συνεννόηση με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών προκειμένου η προσαρμογή των τιμών να είναι ομαλή και πολιτικά ανώδυνη κυρίως στις λεγόμενες λαϊκές και μικρομεσαίες συνοικίες των πόλεων». Από την άλλη πλευρά το θέμα είναι εξαιρετικά… καυτό για την κυβέρνηση, αφού στην περίπτωση που υπάρξει γενικευμένη μείωση των τιμών σε μια αγορά που έχει στην ουσία κονιορτοποιηθεί, τότε θα αλλάξουν όλοι οι στόχοι για τα φορολογικά έσοδα στην περιουσία και κυρίως οι εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ.

Η κυβέρνηση και ειδικότερα οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών προσανατολίζονται προς εκτεταμένες αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ με αυξήσεις συντελεστών, οι οποίες θα καλύψουν μέσω ανακατανομής των επιβαρύνσεων τις σχετικές απώλειες. Για τον λόγο αυτόν, το υπουργείο Οικονομικών ευελπιστεί ότι λόγω των «ευαίσθητων» προεκτάσεων που έχει το ζήτημα σε πολιτικό και κοινωνικό επίπεδο, θα έχει τον τελικό λόγο ώστε να υπερισχύσει η γνώμη του, αφού λάβει γνώση των εισηγήσεων των εκτιμητών σχετικά με την προσαρμογή των τιμών.

Ποιες αλλαγές εξετάζονται

Ο στόχος της κυβέρνησης για μείωση των αναθεωρημένων αντικειμενικών αξιών χωρίς να πληγούν οι εισπράξεις από τον ΕΝΦΙΑ θέτει σε πρώτη προτεραιότητα την ελάφρυνση των ακινήτων στις λεγόμενες «λαϊκές» περιοχές, αν και κάτι τέτοιο θα εξαρτηθεί από τις… διαθέσεις του «κουαρτέτου».

Καθώς η χώρα έχει εισέλθει σε προεκλογική περίοδο, η κυβέρνηση θα προσπαθήσει να αποφύγει αισθητές μεταβολές προς τα πάνω, σε μια κίνηση αναχαίτισης της δυσφορίας της κοινής γνώμης, η οποία ήδη παρακολουθεί με σοκ και δέος τις εξελίξεις στο θέμα των πλειστηριασμών που στο εξής πλέον θα γίνονται μόνο ηλεκτρονικά! Η αναπόφευκτη μείωση των πολύ υψηλών αντικειμενικών αξιών σε περιοχές-φιλέτα και η προσπάθεια της κυβέρνησης να αποφύγει τη μετακύλιση του κόστους στις… φτωχές περιοχές μοιραία θα βάλουν στο στόχαστρο τις μικρομεσαίες, τις μεσαίες και τις μεγαλομεσαίες περιοχές. Έτσι, τη… νύφη θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες καταστημάτων, γραφείων, ξενοδοχείων, βιομηχανιών, αποθηκών, οικιών, οικοπέδων, μονοκατοικιών και αγροτεμαχίων.

Υπολογίζεται σε μια τέτοια περίπτωση ότι περίπου 3.500.000 ιδιοκτήτες θα κληθούν να πληρώσουν τα «σπασμένα» μιας ενδεχόμενης επιλογής της κυβέρνησης να προστατεύσει τις πολύ φτωχές περιοχές δίνοντας ταξικό πρόσημο στις επιλογές της. Ωστόσο, κάτι τέτοιο είναι πιθανό να προσκρούσει στις διαφωνίες των εταίρων-δανειστών. Αν λάβουμε υπόψη την παρέμβαση Αλεξιάδη που είχε γίνει το 2016 με την αναπροσαρμογή των τιμών, περίπου 2.460.000 ιδιοκτήτες είχαν πληρώσει λιγότερο ΕΝΦΙΑ σε σχέση με το 2015, σχεδόν 2.000.000 είχαν επιβαρυνθεί οριακά και 270.000 είχαν υποστεί σημαντικές επιβαρύνσεις. Σημειώνεται ότι τότε δεν είχαν… πειραχτεί οι περιοχές με αντικειμενικές αξίες άνω των 4.050 ευρώ/τ.μ. και έως 600 ευρώ/τ.μ.

Από την άλλη, στις προθέσεις της κυβέρνησης είναι η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ και η αντικατάστασή του από τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Σύμφωνα με διάφορες διαρροές που έχουν γίνει, στόχος είναι η απαλλαγή των μικρών ιδιοκτησιών ακόμη και έως 50.000 ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ, γεγονός που σημαίνει ότι περίπου 5.000.000 ιδιοκτήτες θα απαλλαγούν από αυτόν! Κάτι τέτοιο όμως δεν θέλουν να το ακούσουν καν οι δανειστές κι αυτό γιατί το βάρος θα κληθούν να επωμιστούν περίπου 1.500.000 ιδιοκτήτες, φυσικά και νομικά πρόσωπα, οι οποίοι θα πρέπει να πληρώσουν 2,65 δισ. ευρώ. Δηλαδή η μέση επιβάρυνση σε αυτή την περίπτωση θα είναι 1.766 ευρώ, ενώ σήμερα διαμορφώνεται στα 414 ευρώ!

Αν γίνει κάτι τέτοιο, η κυβέρνηση θα επιχειρήσει να το «πουλήσει» ως παρέμβαση με ταξικό πρόσημο, αλλά το πιθανότερο είναι ότι θα αρνηθεί το «κουαρτέτο», καθώς το ρίσκο για την εισπραξιμότητα του ΕΝΦΙΑ θα ανέλθει εντυπωσιακά. Εκτός και αν, όπως λένε οι ιδιοκτήτες, υπάρχει σχέδιο για να αφαιρεθούν ταχύτερα και πολλαπλάσιου αριθμού ακίνητα, καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν θα μπορούν να αντεπεξέλθουν στον νέο… ταξικό ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι σήμερα 600.000 φορολογούμενοι υπόκεινται και σε συμπληρωματικό φόρο, καθώς η αξία των ακινήτων τους ξεπερνά τα 200.000 ευρώ.

Γενική εκτίμηση είναι ότι δύσκολα θα αποφύγει η κυβέρνηση την αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε πολλές λαϊκές συνοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, καθώς και σε δεκάδες πόλεις και κωμοπόλεις της ελληνικής περιφέρειας, όπου στα αστικά ακίνητα οι τιμές ζώνης κυμαίνονται από 400-800 ευρώ, ενώ το κατασκευαστικό κόστος είναι στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι οι χαμηλές αντικειμενικές αξίες θα… ψηλώσουν, με αποτέλεσμα να συμπαρασύρουν τις επιβαρύνσεις για όλους σε σχέση με σήμερα. Μια τέτοια αύξηση θα συμπαρασύρει τουλάχιστον 21 φόρους και επιβαρύνσεις που σχετίζονται με το ακίνητο (βλ. σχετικό πίνακα), καθιστώντας ακριβότερες τις αγοραπωλησίες, τις κληρονομιές-γονικές παροχές-δωρεές, τα τεκμήρια διαβίωσης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τις δαπάνες εγγραφής στο Κτηματολόγιο, τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων κ.ά.

Τι λένε ΠΟΜΙΔΑ και μεσίτες

Σε βαθύ σκοτάδι βρίσκονται οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες σχετικά με τις προθέσεις του «κουαρτέτου» και της κυβέρνησης για την τελική διαμόρφωση της μίας και μοναδικής τιμής που θα έχει το κάθε ακίνητο.

Όπως δηλώνει στο «Π» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς, «οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων είναι πολιτικό μέγεθος και διαμορφώνονται κάθε φορά ανάλογα με τους σχεδιασμούς της εκάστοτε κυβέρνησης». Όπως επισημαίνει, «σήμερα δεν υπάρχει αγορά, καθώς οι συναλλαγές βρίσκονται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, ενώ οι τιμές ζώνης ήταν πάντοτε κυρίως πολιτικό-πελατειακό και δευτερευόντως οικονομικό μέγεθος και τέτοιο θα παραμείνει». Από την πλευρά του, ο κτηματομεσίτης Ιωάννης Ζιάβρας επισημαίνει ότι «η εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών είναι επιβεβλημένη, καθώς πρέπει να επικρατήσει μια τιμή για τις αγοραπωλησίες, ώστε να υπάρχει διαφάνεια».

Σύμφωνα με τον κ. Ζιάβρα, «μεγάλοι κερδισμένοι» από τις νέες αναπροσαρμογές θα είναι οι πολύ ακριβές περιοχές, όπου δεν ισχύουν σε καμία περίπτωση πλέον οι τιμές των 5.000, 5.500 και 6.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε πολλές περιπτώσεις ξένοι αγοραστές ακινήτων που ενδιαφέρονταν για τοποθετήσεις στην Ελλάδα έκαναν πίσω όταν διαπίστωσαν ότι πέραν των πολύ υψηλών τιμών εφαρμόζονταν και «διπλές» τιμές (κάτι σαν τα «διπλά» βιβλία δηλαδή!).

Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με πληροφορίες του «Π», οι επιδιώξεις των δανειστών είναι να υπάρξει σημαντική αποκλιμάκωση των τιμών στις περιοχές-φιλέτα, οι οποίες παρουσιάζουν ιδιαίτερο αγοραστικό ενδιαφέρον κυρίως από ξένους. Τέτοιες είναι τα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, καθώς και τα κοσμοπολίτικα νησιά, ενώ από την άλλη, βασική τους επιδίωξη είναι να επιμεριστεί το βάρος προς τους πιο αδύναμους που κατοικούν σε περιοχές με πολύ χαμηλές αντικειμενικές αξίες, οι οποίες απέχουν από τις πραγματικές της αγοράς. Τέλος, βλέπουν με… καλό μάτι το ενδεχόμενο αύξησης του ΕΝΦΙΑ στα αγροτεμάχια, ο οποίος θεωρείται ότι είναι ιδιαιτέρως χαμηλός.

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο που κυκλοφόρησε το Σάββατο 13/1

 

 

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ

PolicePress