Navigation
16
Νοέ
location
Αθήνα
12oC
Βροχή
5 Νοέ 2018

Φόβοι για κραχ στην αγορά ακινήτων

Θέμα-Ακίνητα Νέα

Ο κίνδυνος των κατασχέσεων για τουλάχιστον 6.000.000 οφειλέτες του Δημοσίου και των τραπεζών και η απειλή μείωσης συντάξεων αλλά και του αφορολόγητου ορίου το 2020 δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα για τις πραγματικές τιμές των ακινήτων, οι οποίες θα πέφτουν όσο θα ανεβαίνουν οι αντικειμενικές!

Σήμερα, η αγορά λειτουργεί υποτυπωδώς και πολλοί επαγγελματίες αναμένουν νέο πλήγμα μέσα στους επόμενους 14 μήνες λόγω των δύο αυξήσεων που έρχονται στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων ως αποτέλεσμα των μνημονιακών υποχρεώσεων που έχει αναλάβει η σημερινή κυβέρνηση. Έτσι, θα παρατηρηθεί για ακόμη μία φορά το φαινόμενο, όσο θα αυξάνονται οι τιμές ζώνης, τόσο θα μειώνονται οι πραγματικές και ταυτόχρονα θα αυξάνονται και οι δανειολήπτες που θα κινδυνεύουν με κατασχέσεις.

Η Τράπεζα της Ελλάδος προ μηνών είχε δημοσιοποιήσει την εκτίμηση ότι δεν αναμένεται κραχ στις τιμές των ακινήτων, ωστόσο η συρρίκνωση των εισοδημάτων, οι μειώσεις συντάξεων, έστω και σε μικρότερο βαθμό τα επόμενα χρόνια, καθώς και η μείωση του αφορολογήτου ορίου θα φέρουν περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων στα πρόθυρα των πλειστηριασμών. Σε μια τέτοια περίπτωση θα ενεργοποιηθεί ένα «σπιράλ θανάτου», καθώς την ώρα που θα αυξάνονται οι τιμές ζώνης, ταυτόχρονα θα μειώνονται οι αγοραίες και θα αυξάνεται η προσφορά, είτε λόγω ανάγκης από τους πιεσμένους φορολογουμένους είτε λόγω διάθεσης από το Δημόσιο και τις τράπεζες μέσω των πλειστηριασμών.

Ο χάρτης της κτηματαγοράς

Η ελαφρά άνοδος των εμπορικών τιμών σε επιλεγμένες περιοχές κατά το 2017, αλλά και φέτος, αποτελεί μάλλον συγκυριακή εξέλιξη, καθώς οι δύο απανωτές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών θα προκαλέσουν πίεση στην αγορά.

Η πιο πρόσφατη εικόνα που υπάρχει για το σύνολο της επικράτειας σε σχέση με τις εμπορικές τιμές αφορά στην έρευνα των κτηματομεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς (σχετικός πίνακας), όπου καταγράφεται μια αγορά πολλών «ταχυτήτων». Η εταιρεία είχε καταγράψει την προτίμηση των υποψήφιων αγοραστών για διαμερίσματα άνω των 25 ετών με εμβαδόν μεταξύ 70-110 τ.μ., εξαιρετικά περιορισμένο ενδιαφέρον για επαγγελματικούς χώρους και σχεδόν μηδαμινό για οικόπεδα. Εξαιρετικά περιορισμένο είναι το ενδιαφέρον για νεόδμητες κατοικίες έως 5 έτη και συγκριτικά λίγο μεγαλύτερο για όσες είναι από 6 έως 15 έτη.

Αυτήν τη στιγμή φαίνεται ότι ορισμένες περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης και ορισμένα νησιά παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον κυρίως από ξένους, κατοίκους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι ενδιαφέρονται να πάρουν τη «χρυσή βίζα» αγοράζοντας ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ. Το ίδιο συμβαίνει και στο Κέντρο της Αθήνας σε επιλεγμένες περιοχές, όπως το Κουκάκι και ο Νέος Κόσμος, όπου παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον και λόγω Airbnb. Είναι χαρακτηριστικό το προ ημερών δημοσίευμα του Reuters, σύμφωνα με το οποίο δεκάδες Κινέζοι έρχονται τρεις φορές την εβδομάδα στην Αθήνα αναζητώντας ακίνητο κυρίως με θέα τον Ιερό Βράχο της Ακρόπολης.

Γενικά, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές δεν προτιμούν τα νεότερα ακίνητα καθώς είναι πιο ακριβά, και ταυτόχρονα ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτησή τους κινείται σε απαγορευτικά επίπεδα. Πάντως, το 2017 οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στο Λεκανοπέδιο Αττικής σημείωσαν αύξηση κατά 1,2%, ενώ, αντίθετα, των καινούργιων μειώθηκαν κατά 0,3%. Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση στις τιμές των παλαιότερων ακινήτων διαμορφώθηκε στο 1,1%, και για τα καινούργια στο 1%. Όσο για την υπόλοιπη επικράτεια, οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων παρέμειναν αμετάβλητες, ενώ των καινούργιων αυξήθηκαν κατά 1,6%.

Σύμφωνα με στοιχεία από τους παράγοντες της αγοράς και το δίκτυο των κτηματομεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς, οι τιμές των κατοικιών από το 2008 έως το 2017 μειώθηκαν κατά 44% στην Αττική και 46% στη Θεσσαλονίκη. Οι 8 στις 10 αγοραπωλησίες ακινήτων στην Αττική αφορούν σε διαμερίσματα ή μονοκατοικίες, το 10% σε επαγγελματικούς χώρους, ενώ 7% αντιπροσωπεύουν τα αγροτεμάχια και 3% τα οικόπεδα.

Την ίδια στιγμή που οι παράγοντες της κτηματαγοράς διαπιστώνουν αντιστροφή της τάσης στις τιμές, εντούτοις τα στοιχεία των πλειστηριασμών δείχνουν συνεχή βύθιση των αξιών. Οι επικείμενοι μαζικοί πλειστηριασμοί ακινήτων δείχνουν ότι θα έχουν σοβαρό αντίκτυπο στις τιμές αλλά και στις προσδοκίες των υποψήφιων επενδυτών, από τη στιγμή μάλιστα που αναμένονται και νέα μέτρα που θα πλήξουν ακόμη μεγαλύτερα τμήματα της κοινωνίας.

Πάντως, μια γεύση για τα… μελλούμενα προκύπτει και από τις μέχρι στιγμής πωλήσεις ακινήτων μέσω της πλατφόρμας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, όπου πολλά ακίνητα «βγαίνουν στο σφυρί» στο 1/2 ή στο 1/3 της αντικειμενικής τους αξίας λόγω ανάγκης! Βέβαια, σε κάποιες περιπτώσεις οι συναλλαγές αυτές μπορεί να είναι εικονικές, καθώς πολλοί διαθέτουν «μαύρο χρήμα» που δεν μπορούν να το δικαιολογήσουν στην Εφορία, με αποτέλεσμα να αναγράφουν χαμηλότερες τιμές στα συμβόλαια.

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

ΓΡΑΨΤΕ ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΣΑΣ

PolicePress